房地产企业的现金流管理与融资实务.ppt

第一部分房地产企业的现金流管理,一、现金流管理是企业经营管理的核心（一）现金流状况是企业营运状况的集中反映，是企业的生命线；（二）现金流分析是企业投资和经营决策的重要依据之一；（三）良好的现金流管理是提高集团整体效益，实现集团快速发展的保障。,二、现金流的含义、分类和现金流计划的编制（一）定义：现金流是指企业在一定时期内现金流入和流出的数量。,（二）分类：经营活动产生的现金流；投资活动产生的现金流量；筹资活动所产生的现金流量。重点是对经营活动产生的现金流和筹资活动产生的现金流的管理。,（三）现金流计划的编制：集团现行对项目公司的现金流计划要求：1、项目可行性研究阶段的现金流测算 2、项目整体现金流计划 3、项目年度现金流计划 4、项目月度现金流计划,例：月度现金流计划,现金流计划的编制以项目开发计划的编制和执行为依据。因此必须认真地编制项目开发计划和进度计划，并及时加以更新和调整。,三、房地产企业现金流的主要特点（一）土地储备的现金投入大而集中，且占用时间长，银行贷款受政策制约；（二）预售制度和银行按揭的实施，加快了现金回笼速度，为实现较高的资金回报率提供了空间；,（三）支出的刚性和收入来源的不确定性，增加了现金流量管理的难度；（四）税负支出高，且：1、发生在预售阶段；2、土地增值税不考虑资金的时间价值和品质溢价。,四、现金流管理考量的几种基本工具（一）净现金流：净现金流是指：一个公司在一定时期内现金流入和流出的差额。项目能否快速取得现金的净流入，实现投入产出的良性环流，是公司发展能力的重要指标。,（二）内部收益率（IRR）：内部收益率（IRR）是指项目在整个计算期内各年净现金流量的现值累计等于零（或净年值等于零）时的折现率。内部收益率是效率型指标，它反映项目资金流入和流出的时间价值，并据此计算股东自有资金投入的回报，是考察项目投入产出效率的重要指标。,内部收益率与股东投入资金的回收速度有关，而股东资金的回收速度又与项目的开发进度有关。利润高的项目不一定内部收益率高。我们可以用以下两个简单的开发案例来看销售速度、开工速度对IRR的影响。,两个项目，开发速度一样，销售速度不一样，IRR差异会很大：项目A（销售速度快）项目B（销售速度慢）,同样是上述项目，开发速度不同所引起的IRR差异比较：项目C（开发速度慢）,（三）预售周转率：预售周转率是指期内预售回笼资金与平均存货（土地、在建工程、已竣工待售物业）的比率，反映资产周转速度，比例越高，则资产速度越快。基本假设 同行预售周转率对比表,（四）总资产收益率=销售净利润率总资产周转率。同行的盈利指标对比如下表 2006年绿城杜邦图 案例公司杜邦图,五、房地产现金流管理中需要平衡的几个关系（一）现金流对项目开发进度的依赖关系；（二）资金内部收益率与项目利润的关系；（三）加速资金周转与集团整体发展规模的关系。,六、对加快公司资金周转速度，加强现金流管理的几点思考（一）强化项目公司总经理、分片执行总经理对所管项目现金流计划管理的职责和相关经营指标的考核，对经集团评审通过的现金流回笼上调计划实行指令性管理，并辅以必要的激励奖惩措施；,（二）加快规划设计进度，尽快满足贷款条件；（三）加大工程开发规模，提供充分房源；（四）加大销售推盘量，合理确定销售价格，并加强应收款催收，以加快销售回笼。,七、现金流管理的作用（一）指导和制约经营活动，实现资金的积极平衡；（二）优化资金的配置和流量，最大限度地实现资金的价值；（三）现金流管理是企业经营计划管理的核心，是企业的生命线、发展线。,第二部分房地产企业融资实务,一、概述（一）房地产行业为资金密集型行业，对融资的依存度高、需求量大，且政策限制多；（二）融洽的银企关系、良好的企业运营状况和高素质的融资人员，是做好融资工作的前提。,二、境内融资（一）银行对房地产开发贷款的主要政策约束：1、四证；2、自有资金35%；3、资金封闭管理。,（二）房地产开发贷款融资有关实务：1、集团授信与项目贷款；2、合作银行的选择；3、投资总额与贷款总额的确定；4、前期“四证”与整体项目贷款，以及不同项目之间贷款的处理；5、35%自有资金比例的处理办法；,6、抵押担保的注意事项；7、“四证”领出前的前期报批工作；8、贷款期限和项目开发周期；9、资金封闭管理与集团统一调度；10、项目开发贷款与客户按揭贷款业务之间的统筹；11、融资筹划方案的确定。,（三）其他贷款和融资渠道简介：1、固定资产贷款；2、流动资金贷款；3、委托贷款；4、股权性融资。,三、境外融资（一）资本市场简述：1、实体经济基础上的虚拟经济，通过市场机制发现资产价值和投资机会，从而促成资金的市场配置。,2、资本市场的投资取向基本面：行业前景、市场地位、开发能力、盈利能力、管理团队成长性：优质的土地储备、持续的业绩增长财务状