城市更新税收、融资、案例分析（95页）(房地产讲义讲稿).pdf

城市更新税收、融资、案例分析城市更新涉及的基本概念 城市更新税收实务大讨论 城市更新项目融资分析 城市更新项目案例分享1、三旧改造与城市更新的基本概念城市更新：本办法所称城市更新，主要是指对本市建成区城市空间形态和功能进行可持续改善的建设活动。三旧改造：三旧改造一词来源于广东，广东三旧改造是指广东特有的改造模式，分别是“旧城镇、旧厂房、旧村庄”改造。第一部分 城市更新涉及的基本概念旧村庄旧厂房旧城镇城市更新适用范围：（一）完善城市功能，强化城市活力，促进创新发展；（二）完善公共服务配套设施，提升社区服务水平；（三）加强历史风貌保护，彰显人文底蕴，提升城市魅力；（四）改善生态环境，加强绿色建筑和生态街区建设；（五）完善慢行系统，方便市民生活和低碳出行；（六）增加公共开放空间，促进市民交往；（七）改善城市基础设施和城市安全，保障市民安居乐业；（八）市政府认定的其它城市更新情形。第一部分 城市更新涉及的基本概念土地补偿费；安置补助费；地上附着物及青苗补偿费；搬迁补助费；临时安置补助费；安置房周转费用；停工、停业补偿费；.第一部分 城市更新涉及的基本概念 2、拆迁补偿费的主要内容，主要包括：第一部分 城市更新涉及的基本概念3、政策性搬迁与商业性搬迁的定义企业政策性搬迁：由于社会公共利益的需要，在政府主导下企业进行整体搬迁或部分搬迁。企业由于下列需要之一，提供相关文件证明资料的，属于政策性搬迁：（1）国防和外交的需要；（2）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施的需要；（3）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社 会福利、市政公用等公共事业的需要；（4）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；（5）由政府依照中华人民共和国城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地 段进行旧城区改建的需要；（6）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。4、城市实施规划与国家建设需要的定义 因国家建设需要依法征用、收回的房地产；是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，纳税人自行转让原房地产；因“城市实施规划”而搬迁，是指旧城改造或因企业污染、扰民(指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害)，而由政府或政府有关部门根据已审批通过的 城市规划确定进行搬迁的情况。因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部门批准 的建设项目而进行搬迁的情况。第一部分 城市更新涉及的基本概念 第一部分 城市更新涉及的基本概念广广东东省省三三类类九九种种改改造造模模式式政府主导模式政府和市场方合作模式市场方主导模式1.政府收储模式2.政府统租模式3.综合整治（政府出资）模式1.以毛地出让方式引入社会力量实施改造模式2.土地整理模式1.农村集体自改模式2.村企合作模式3.原土地使用权人自改模式4.企业收购改造模式第一部分 城市更新涉及的基本概念三三类类九九种种改改造造模模式式的的情情况况描描述述第一类：政府主导模式1.政政府府收收储储模模式式：政府征收（含征收农村集体土地及收回国有土地使用权等情况）收购储备土地并完成拆迁平整后出让，由受让人开发建设的情形。2.政府统租模式：政府下属企业连片租赁农村集体土地的旧厂房用地并实施改造。3.综合整治（政府出资）模式：政府投资主导整治改造，不涉及拆除现状建筑及不动产权属变动。第一部分 城市更新涉及的基本概念征征收收方方式式收收储储第一部分 城市更新涉及的基本概念收收购购方方式式收收储储第一部分 城市更新涉及的基本概念政政府府统统租租模模式式第一部分 城市更新涉及的基本概念综综合合整整治治（政政府府出出资资）模模式式第一部分 城市更新涉及的基本概念第二类：政府和市场方合作模式三三类类九九种种改改造造模模式式的的情情况况描描述述1.以毛地出让方式引入社会力量实施改造模式2.土地整理模式：由农村集体经济组织通过招标方式引入土地前期整理合作方，完成地上房屋拆迁和转为国有建设用地手续后，交由政府以招标、拍卖或者挂牌方式出让土地，农村集体经济组织取得出让分成或返还物业。土地前期整理合作方按土地整理协议取得相应收益。政府将拟改造土地通过招标、拍卖或者挂牌等公开方式确定土地使用权人，并在拆迁阶段通过招标方式引入另一家企业单位承担具体拆迁工作。政府将拆迁及拟改造土地的使用权一并通过招标等公开方式确定土地使用权人。第一部分 城市更新涉及的基本概念以以毛毛地地出出让让方方式式引引入入社社会会力力量量实实施施改改造造模模式式（第第一一种种类类型型）第一部分 城市更新涉及的基本概念以以毛毛地地出出让让方方式式引引入入社社会会力力量量实实施施改改造造模模式式（第第二二种种类类型型）第一部分