大运营：房地产运营管理体系(房地产房地产运营).pdf

自IJcl 最佳的经营，并不是利润率最高的经营，而是能够用最少的本金在最短的时间内赚取最大的收益。随着房地产企业(以下简称房企)规模的不断扩张，各企业的管理半径越来越大，项目越来越多，与此同时，单个项目的规模和项目间的差异也越来越大。由此带来的项目管理难度及各专业条线的协同难度也越来越大，因此，计划运营管理需要向大运营管理演进。大运营是以财务经营为导向，以现金流和利润为核心，以计划管理为主线，以货值管理为基础，实现全项目、全周期和全专业的高效统筹经营，确保房地产项目储一建一融一供一销一存一回一结8 个阶段动态一体化适配经营策略，最终实现公司经营目标。通过对房地产业现金流核心逻辑的分析与应用，以及对现金流回正与利润影响要素的管理，房企可实现精准的投资决策、精准的经营与产品定位及更高效率的内部协同，实现快速有效的运营，进而提高资金利用率，抵抗经营风险，提高利润并促进企业有内涵地增长。从储一建一融一供一销一存-回二结的全生命周期来看，大运营的管控节点涉及现金流的所有阶段。其中储指土地储备管理，房企要兼顾规模发展要求和合理占用回款建指开工管理，房企要兼顾当期销售要求和复合增长要求高虫指融资管理，房企要兼顾开发建设需求和销债平衡，且在资金管理上要兼顾资金利用效率和资金仅供查阅，严禁用于任何商业用途大运营:房地产运营管理体系3.0风险平衡供和销指供销管理，房企要兼顾供货效率和供销平衡存指存货管理，房企要兼顾存货整体去化与周转和滞重存货风险回指回款管理，房企要兼顾应收周转和收支平衡结指结转管理，房企要兼顾在建结转效率和未来结转空间。本书从大运营的定义、核心理念与价值展开阐述，并结合房地产业核心经营逻辑下的最佳经营模式和现金流曲线来阐述房地产业务与经营密不可分的关系，重点讲述了构建大运营管理体系的步骤与方法，最后对大运营的落地保障进行了说明。无论是3全(全项目、全周期、全专业)、1定位(现金流型、均衡型、利润型)，还是4要素T(Task，计划)V(Value，货值)P(Profit，利润)C(Cash flow，现金流)、两管两控(管计划、管货值、控利润、控现金流)或六步法(定方向、展计划、明指标、建标准、管动态、配机制)，都是对大运营管理体系的价值点、方法论、管控策略和工具的提炼与总结。它们一方面形成了体系化的理论框架，便于理解和记忆;另一方面具有较强的实操性。本书中丰富的实战案例将有助于读者深刻地理解大运营管理体系，并在实践中有效地加以应用O与此同时，财务经营思维还带来了运营管理角色的深刻转变和企业组织管控的赋能升级。例如，计划运营时代的运营部门开始从中后台的职能部门走向前台，成为协调各业务条线的核心业务部门;大运营时代的运营部门要成为组织经营决策的最强大脑、经营策划的千里眼、经营分析的超级分析仪和经营预警的中枢神经。这种转变对运营管理人员的专业协同能力、资源整合能力和分析决策能力都提出了更高的要求。IV 仅供查阅，严禁用于任何商业用途.前言从实践中来，到实践中去。本书集结了中国房地产优秀企业(如保利发展、碧桂园、万科、旭辉集团、龙湖集团、世茂集团、中梁集团、中国金茂、新城控股、卓越集团、雅居乐、合景泰富、时代中国和云南城投等)的成功案例和实战经验，在此我们对这些企业表示衷心的感谢。赛普管理咨询有限公司(以下简称赛普管理咨询)正是基于与众多优秀企业的深度咨询合作，通过不断学习、思考、总结、提炼与应用，才得以与行业同人分享研究成果。提升房地产行业管理水平，促进房地产企业发展，是赛普管理咨询的使命。赛普管理咨询将继续秉承尊重、责任、分享、价值的核心价值观，持续为行业发展助力。赛普管理咨询2019年2月V 仅供查阅，严禁用于任何商业用途仅供查阅，严禁用于任何商业用途-M圃-目录第一章什么是大运营第一节大运营的定义与核心理念/004一、从计划运营到大运营/005二、大运营管理体系的核心理念/014第二节大运营的价值/019一、管理新势能:升级管理角色，助力经营战略/019二、定位指南针:前置策划与经营路演，确保精准投资与操盘/022三、健康体检仪8阶健康体检，洞察经营风险/027四、经营调节器TVPC两管两控实现弹性运营/030 第二章房地产业核心经营逻辑第一节什么是最佳经营/035 第二节现金流与经营模式/038 一、现金流曲线的基本概念/039 二、现金流回正及影响因素/042 三、三类经营模式与经营定位/050 仅供查阅，严禁用于任何商业用途大运营:房地产运营管理体系3.0第三节业务与经营的关系/056一、大运营管理体系3全全项目、全周期和全专业/056二、业务场景变动对经营结果的影响/059第三章大运营管理体系构建六步法第一节定方向:确定经营模式及项目经营定位/072一、经营定位中常见的问题/073二、经营定位匹配模型构建/076第二节展