地产住宅交付指引文件.pdf

“住宅花园”操作指引“住宅花园”操作指引 为规避住宅花园交付后引发的一系列投诉，提高客户满意度，在力求项目顺利报建的同时，最大化保留住宅花园的溢价空间，集团从规划设计、营销宣传方式、物业管理三方面综合制定相应操作指引，具体详见附件。该指引自发文之日起生效，请集团总部各部门、所属各公司严格遵照执行，并对内容保密、严禁外传。附件一：住宅花园设计原则 附件二：销售宣传操作指引 附件三：物业管理操作指引 附件 1：住宅花园设计原则 住宅花园设计原则 一、目的 一、目的 花园作为洋房、别墅产品的重要价值点，为产品销售溢价提供重要支撑。但近期集团部分项目反映花园存在开发报建、交房验收、客户投诉及后期维护等风险，为保证项目产品价值完整，同时尽量规避后期风险，特编制此原则。二、说明 二、说明 此原则适用于全集团所有项目洋房、别墅（含商业性质别墅）类产品。高层住宅禁止设置花园，禁止将商业屋顶设置为住宅花园。此原则界定别墅不超过上中下三叠拼，超过三叠拼界定为洋房。界定洋房层数不超过 11 层，超过 11 层界定为高层。相反方向的花园定义为“前花园”，侧墙方向的花园定义为“侧花园”。三、设计原则 三、设计原则 1.1 总图规划应尽量设置轴线景观、中庭景观等公共绿化空间，避免极致追求货值最大化而牺牲小区公共绿化品质。1.2 多业态混合小区应根据总图规划，在不同业态组团分界的位置尽量留出较大尺度的公共绿化空间。（公共绿化空间规划示意图）1.3 洋房原则上仅设置前或后单侧花园；当项目有条件，需同时设置前后花园、侧花园时，应通过定位评审会决策。1.4 当洋房为“背靠背”户型时（如背靠背 T4 洋房），设置花园必须谨慎，应通过定位评审会决策。1.5 禁止将洋房花园最大化设置，必须留出公共通道或绿化带。（公共通道及绿化带示意图）1.6 洋房的二楼、叠拼别墅的上叠及中叠户型可设置前花园，应通过定位评审会决策。1.7 前花园相对、后花园相对及侧花园相对时，花园分界、公共通道或绿化带应居中设置，保证花园进深尽量一致。1.8 前花园与后花园相对时，花园分界、公共通道或绿化带应偏向前花园一侧设置，保证后花园尺度的舒适性。1.9 侧花园与前、后花园相对时，花园分界、公共通道或绿化带应偏向侧花园一侧设置，保证前、后花园尺度的舒适性。（花园分界示意图）1.10 出地面构筑物严禁布置在花园内及主要景观区域，距离住宅主要功能房间外门窗必须8m。1.11 管道检修井、生化池、燃气设备井严禁设置在花园内。1.12住户花园内部避免出现高差1.5m,分台处理花园内部高差时，需设置坡道连接。2、尺寸控制 2.1 人行公共通道最小尺寸：2.1.1 别墅之间应4.5m,绿化带 1.5m+人行道 1.5m+绿化带1.5m。2.1.2 洋房之间、洋房与其他业态之间应6.1m,绿化带 1.8m+人行道 2.5m+绿化带 1.8m。2.2 车行公共通道最小尺寸：2.2.1 人车分流小区，单车通道应7m,绿化带 1.5m+车道 4m+绿化带 1.5m；2.2.2 人车混行小区，单车通道应8.5m,绿化带 1m+人行道1.5m+车道 4m+绿化带 1m；2.2.3 双车通道应10m,绿化带 1.5m+人行道 1.5m+车道 5.5m+绿化带 1.5m。2.3 花园尺寸控制：2.3.1 同业态住宅的相同位置（端户或中间户）户型，应避免花园尺寸差异过大。2.3.2 洋房花园进深（建筑外墙边缘至围墙内侧边缘）原则上应4m；当项目有条件时可设置花园进深 8m，应通过定位评审会决策。2.3.3 别墅花园在不影响公共通道、绿化带及其他公共设施时，可最大化设置。2.3.4 为保证使用功能，花园进深不宜过小，否则不设置花园。3、围墙设置 3.1 花园围墙可选的几种形式：实体围墙、短矮墙、绿篱、绿植。实体围墙示意图 短矮墙示意图 3.2原则上优先选用绿篱或绿植作为花园围墙，当项目有条件时，可设置实体围墙或短矮墙，应通过定位评审会决策。3.3 纯别墅小区，可设置实体围墙或其他形式组合，入口处可设置门柱或短矮墙。3.4 多业态混合小区，花园不设置实体围墙。别墅花园可设置局部短矮墙、绿篱或绿植，入口处可设置门柱或短矮墙。3.5 洋房私家花园只能设置绿篱或绿植。五、执行及解释 五、执行及解释 此原则为公司内部控制标准，严禁对外宣传和传阅。花园设计应通过项目方案评审会后予以实施。报建图纸中严禁出现“私家花园”字样，严禁出现涉及花园的范围线。此原则自下发之日起执行，由集团规划方案部负责修订及解释。附件 2 销售宣传操作指引销售宣传操作指引 一、目的 一、目的 为保持住宅花园销售宣传和交付使用前后一致性，减低业主投诉风险，特编制此操作指引。二、说明 说明 此原则适用于全集团所有项目洋房、别墅（含商业性质别墅）类产品。三、操作指引 三、操