地产集团投资开发模式解读.pdf

远洋集团投资开发模式解读2018年6月陈舒远洋集团产品策略介绍远洋集团投资策略与开发模式介绍远洋集团发展战略简介调研案例分析结论与启示PART 1远洋集团发展战略简介公司简介远洋地产控股有限公司创立于 1993 年，总部位于北京，公司出于向产业多元化转型的考虑，于2016年6月更名为“远洋集团控股有限公司”（简称“远洋”）。远洋以房地产实业为核心，打造由住宅开发、不动产投资、客户服务、房地产金融、产品营造这五个方面组成的业务格局。目前，远洋在京津冀、长三角、长江中游、珠三角、成渝等重点核心城市群，拥有超过130个处于不同开发阶段的房地产项目。图：远洋集团项目分布 远洋作为全国性的企业，坚持全国化战略布局，主要聚焦于中国内地高速发展的一二线城市 远洋以京津冀、长三角、长江中游、珠三角、成渝五大城市群的战略核心城市为原点，以点带面实现城市深耕，向全国化发展迈步 在全国30个城市拥有约1333万平方米的待开发土地资源表：截止2017年12月31日 远洋集团主要股东持股比例股东名称直接持股数量（股）占已发行普通股比例（%）股东类型中国人寿保险股份有限公司 2,253,459,15129.79持股5%以上股东安邦保险集团股份有限公司 2,252,646,11529.78持股5%以上股东合计4,506,105,26659.57 远洋集团虽然是在一家在香港上市的房地产企业，但背后的实际控股人是中华人民共和国财政部。截止2017年12月31日，远洋已发行总股本约为75亿股，主要股东为中国人寿保险股份有限公司、安邦保险集团股份有限公司等。远洋虽一家主要由险资控股的房企，但整体股权结构相对合理稳定，股权不会过于分散或太过私人化央企背景自1993年远洋地产被创立，到股东换血后新股东进入，再到后来因转型改名为远洋集团，央企一直为远洋第一大股东。2016年，因转型改名远洋集团2015年末，南丰集团出售全部所持的远洋地产股权，安邦集团接盘，成为第二大股东。2010年末，中远国际将所持的远洋地产股份全部出售。香港南丰集团接盘，成为远洋地产第二大股东。2010年初，中国人寿再度购入远洋地产股份，成为远洋地产第一大股东。2009年，中国人寿斥资认购远洋地产股份，成为第二大股东。2007年，中化集团成立的境外地产公司与远洋地产同时在香港上市，因香港相关规定，中化集团承诺退出远洋地产。2003年，新的国资委对旗下央企进行重组分类和规划，中远集团与中化集团不在可为房地产的央企之列。2002年，中远集团对中远房地产进行股权重组，另一大央企中化集团增资入股，与中远集团并列第一大股东。1993年，央企中远集团出资注册成立远洋地产的前身中远房地产开发公司。安邦保险集团股份有限公司29.78%中国人寿保险股份有限公司29.79%公众股东40.43%远洋集团控股有限公司图：2017年远洋集团的股权分布情况图：远洋集团股权变动历史 无论是最开始的中远集团，还是后来接手的中国人寿，都是由国家控股的央企。而他们在控股期间，皆是以第一大股东身份持股。远洋集团作为被控股公司，从从属角度来说，同样是由国家掌控，是一家国有企业。企业管治董事局董事局共有15人：5人为执行董事，其中中国人寿提名1人；5人为非执行董事，中国人寿和安邦保险各提名2人；其余5人为独立非执行董事。达成公司目标，制订发展战略，定期检讨组织结构，监控业务活动及管理成表现授权管理层处理与本集团日常运营相关的事物提名委员会就董事局的架构、人数变动及组成等提供建议；审议行政总裁对公司高管的人事安排审核委员会审核及监督财务报告程序审议对核数师的人事安排检视集团内部的财务、营运、法规及风险管理等方面工作定期向董事局提交报告及建议薪酬委员会向董事局就正规、有竞争力且具透明度的程序设立，及薪酬政策与架构制订提供建议；就董事和高管薪酬及激励事项提出建议，报董事局审批投资委员会就重要投资、收购及出售项目作出评估，向董事局提出建议进行投资项目的评估工作，并检讨及考虑公司整体策略方向及业务发展。远洋致力维持完善的企业管治，努力提升营运透明度，保障股东和业务伙伴的权益，以及增加股东所持股份的价值。因此，远洋在董事局下成立审核委员会、提名委员会、薪酬委员会和投资委员会，以确保高水平管治。组织架构经营管理中心财务管理中心资产管理中心信息流程中心人力资源中心风险管控中心总裁管理中心开发事业一部开发事业二部开发事业三部开发事业四部写字楼事业部商业地产事业部产品营造事业部客户服务事业部资本运营事业部董事局董事局投资、审核、提名、薪酬委员会总裁及高管总裁办公会、战略委员会、投资决策委员会根据公司经营管理需要，撤销了资产管理事业部，並成立资产管理中心。目前远洋集团组织架构由7大职能中心与9大事业部组成。主要发展历程扩张阶段2004-2011 2004-2010