知名地产资金管理体系（PPT）(项目管理项目资金管理).pptx

万科资金管理体系,2017/8/24,北京万科财务资金组 汤兰,资金管理内容概述 收款管理 付款管理 特殊资金管理（不可统筹、预售监管）融资管理（供应链融资管理、项目融资）,01/总页码,资金管理内容概述,“收”款！,“付”款！,钱用到哪儿去？,钱从哪儿来？,客户卖房、收租投资者卖股权同行借款金融机构银行、基金、信托、资管融资,买资产、买股权支付下游供应商税、费,几个基本原则计划管理 安全第一,效率最大化效益最大化,万科资金管理体系,万科基本管理模式：资金统筹-集团大资金池-万科资金管理中心（万科银行）资金统筹 VS 资金非统筹,开立当地资金中心账户 资金定期上划资金中心；非特殊情况项目当地留存不超过500万；资金不得随意调配，按照资金中心规则 无自主融资权 全资公司（北京万科）及合作方不强势的合资公司,账面资金留存当地资金调配不受资金中心限制大额调配仍需请示集团资金中心，但有充分自主权当地自主融资，需集团获批大部分合资公司（与大型国企合作）,万科资金管理体系资金统筹下的管理模式,资金管理中心,一线公司收款上划+利用一线公司的资源，集团总对总外部融资,股东化投入：万科的权益投资成本8%,对一线公司的借款：需一线公司贡献融资资源（如项目四证）过桥借款（资金调拨）成本需看是否有四证资源、回款率、供应链覆盖率等,资金调拨：各公司自有可用资金存量范围内统筹借款（TC）给存款利息0.35%,增加一线公司“占用”,增加一线公司“负债”,运转跟“银行”类似 资金池效应,万科资金管理体系日常工作,日常收付款、资金调拨、利润分配预售监管资金解活、不可统筹资金盘活灵活资金理财月初资金平台实际数更新季度Q1、Q2、Q3、Q4资金计划,你以为是这样？,银行、基金、信托各种高大上拜访各部门请求付款？！,其实是这样？,永无止境“尽职调查”、各项目基础资料提供、签字、盖章工程、设计、采购催促你付款！付款！付款！不付款就罢工！合作方不同意！不同意！不同意！资金中心就不借你钱，看你怎么败！,还有这样,资金管理内容概述 收款管理 付款管理 特殊资金管理（不可统筹、预售监管）融资管理（供应链融资管理、项目融资）,01/总页码,收款（回款）管理,回款率98%极限回款1天,滚动12个月回款率=12个月回款/（期初应收+12个月销售）回款销售回款，认购未签约不在此内,银行管理银行放款流程，优胜劣汰，万科、客户、银行衔接流程额度管理资金形势紧张下，利率和额度都是问题首付款管理国家调控，按什么比例收取？分期？工程进度管理封顶放款、竣工备案放款公积金回款效率过桥融资方案等等PS：应收账款融资、过桥按揭,认购（定金）首付款齐网签银行按揭贷款合同资质审核等银行内部审批达到封顶/竣工备案节点放款,收款（回款）管理,银行管理（资金形势紧张条件下适当调整）,资金管理内容概述 收款管理 付款管理 特殊资金管理（不可统筹、预售监管）融资管理（供应链融资管理、项目融资）,01/总页码,付款管理,供应链覆盖比例集团：30%一线公司：60%,工程款付款占比回款比例区域要求：30%一线公司：20%25%,计划管理：Q1、Q2、Q3、Q4资金计划月度资金计划（地价、保证金）PS：北京公司做法为例（工程款付款管理办法、供应链融资付款管理办法）,项目发展部！,付现工程款（不含到期供应链）到期供应链新增供应链,回款少的项目适当少支付、多用供应链融资付款各项目（片区/事业部）间相互补足考核项目/片区付款计划准确性,资金管理内容概述 收款管理 付款管理 特殊资金管理（不可统筹、预售监管）融资管理（供应链融资管理、项目融资）,01/总页码,特殊资金管理预售监管资金1/2,一、范围：申请预售的项目（包括经济房、限价房）全部监管；二、监管额度：建委审核单方成本（约4500元）乘以规证面积，所有房款全额监管。（监管额度与预售证价格挂钩）三、解付方式：1）超重点监管额度解付；2）达到工程节点解付；四、监管主体：北京市建委及各区建委五、银行与建委系统联网：建委会根据开发商办理的预售证，实时监管到开发商房款资金到账情况；六、解付节点：1、项目用款计划按照地下结构完成（40%）、主体结构完成（30%）、竣工验收备案（25）、初始登记（5%）完成四个环节设置资金使用节点。,北京的预售监管政策,15年10月初，北京公司预售监管每月滚动资金高达25亿元，极大地影响了公司资金使用效率及运营成本,天津、青岛、烟台、济南,特殊资金管理预售监管资金2/2,政策突破联合多房企，推动政府同意保函取代监管；提前沟通保函业务，做到新政执行时无缝衔接，12月16日现金保函替代监管政策正式出台,沉淀资金盘活方案：缩短工期，有风险联合银行，大风险需要合规无风险的解决方案,保函：,(Letter of Guarantee)又称保证书，是指银行、保险公司、