当前环境下房地产亟需化解的三大经营风险.pdf

当前环境下房地产亟需当前环境下房地产亟需化解的三大经营风险化解的三大经营风险吴老师2022.04.21房企房企暴雷暴雷维权维权频发频发内外内外交困交困行业销售持续低迷，土地价格高涨，三费持续上升，平均收益下降，增收不增利环境变化环境变化同时面临头部房企、区域龙头与地方小企业的竞争，行业分化严重，集中度持续提高竞争加剧竞争加剧客户认知提升，对产品、品质要求与专业度全面提升需求变化需求变化传统媒体与自媒体影响力巨大，信息传播速度快，对企业影响加深舆情传播舆情传播房地产形势衍变不确定性项目风险“八宗罪”投资拿地风险排查不彻底前期埋雷，后期爆发组织变革，项目人员变动频繁前人挖坑，后人填坑管理标准动作未落地动作走样，形式主义总包退场，商务纠纷被迫停工，进度滞后营销管控不力虚假宣传，货不对板盲目降低成本过度优化，影响口碑设计缺陷，影响使用功能及美观项目硬伤，无效成本工程策划未落地施组混乱，插花交楼项目项目失败原因失败原因地产薄利时代地产薄利时代 风险进一步侵蚀项目利润风险进一步侵蚀项目利润项目开发全周期风险总图1234投前阶段投前阶段拿地拿地-首开首开首开首开-交付交付交付阶段交付阶段项目踏勘风险政策摸排风险强排定位风险成本测算风险收并购法务财务风险收地征拆风险报规逾期风险首开逾期风险融资放款风险营销输出风险现金流风险滞重库存风险安全质量进度风险报批验收风险交付逾期风险客户群诉风险过头税风险全阶段全阶段：货值折损、成本超支、股东投入与垫资、融资争议、富余资金等合作方纠纷风险拿地拿地-建设建设-销售销售-交付全周期风险总图交付全周期风险总图现金为王现金为王 活在当下活在当下0101PART ONEPART ONE资金是企业的“血液血液”，是企业赖以生存和发展的基础。资金使用效率资金使用效率是资金管理的核心是资金管理的核心资金使用效率的主要指标就是资金使用效率的主要指标就是资产周转率资产周转率资产周转率资金使用效率资金管理财务管理公司管理资金管理资金的内核负债率的上线（限）管理负债率的上线（限）管理很重要，但取决于五个因素变化而变化：第一，整体经济是上升还是下降；第二，所处行业还有没有机会，是大机会还是小概率；第三，把沉重的融资成本加上，毛利率处在高位还是低位水平；第四，高负债率下，你的股东资金回报率是否比没有使用负债率的回报要高？第五，所谓的高负债率背后的资产质量如何，是好资产还是差资产，是变现快的资产还是变现慢的资产。假设行业平均净负债率为50%，那么，贵公司是选择高于50%还是低于50%的，则取决于五大因素连乘的结果。高周转：高周转：就是化解企业运营风险的关键资金高周转资金高周转资源高周转资源高周转核心是：核心是：资金管理财务视角资金管理经营视角对利润率和周转率的双重关注是商业智慧的核对利润率和周转率的双重关注是商业智慧的核心。心。周转率是内部协同、外部耦合的结果，也周转率是内部协同、外部耦合的结果，也是公司能力的代理变量；是公司能力的代理变量；青铜时代利润率和杠杆均被压缩，提高股东回青铜时代利润率和杠杆均被压缩，提高股东回报的核心报的核心途径将是途径将是周转率周转率。行业现状行业现状：整体毛利下滑，主流企业业绩改善依靠周转率的提升有有100元元 能用能用100元元 能还能还100元元 发展能掩盖问题，不发展暴露问题 库存是企业的癌症 没有回款的销售就是耍流氓规模规模利利 润润现金流现金流回报回报市场下行期：要关注有回款质量的销售，也要关注均衡去化；关注监管资金盘活的同时，也要关注股东垫资、富裕资 金分配、清算退出。资金管理经营视角项目全周期动态现金流项目资金峰值项目资金峰值现金流回正现金流回正开发贷放款前融还款、开盘本金、标准收益分配本金、标准收益分配第1次利润分配第2次利润分配开发贷还款开发贷还款清算清算 降低自有资金峰值-20%缩短现金流回正周期-10%加强销售回款 加强监管资金盘活-6%加快本金的分配-20%以分配节点来制定项目的回款节点股东资金回笼现金流归正工作须由区域公司一把手牵头，运营统筹，协同营销、财务、融资、成本各条线，提前策划现金流回正，盘签约、盘回款、排支出、理监管，以结果推过程，明确回正策略，制定目标，分解任务制定目标，分解任务；制定应对措施，确保现金流归正目标达成：项目现金流回正/回笼管理项目现金流回正/回笼管理多收、少支、快盘活，以快速实现现金流回正多收、少支、快盘活，以快速实现现金流回正/回笼，且保持现金流持续为正为目标回笼，且保持现金流持续为正为目标1 23 4 资源导入资源导入 取证匹配取证匹配 成本算账成本算账 产销匹配产销匹配 非现支付非现支付 清应收清应收 去库存去库存 控非标控非标 政府和银行监管政府和银行监管 融资监管融资监管 合作监管合作监管资金管理资金管理项目融资项目融资回款回款支出支出资