房企商业地产开发基础知识与策划定位实操.ppt

1,商业地产开发基础知识与策划定位实操,商业地产开发基础知识,商业地产的盈利模式和利润密码,商业地产与住宅的开发行为比较,如何进行商业地产定位？,商业地产开发基础知识,一,所谓商业地产，就是为商业流通领域搭建一个实体平台,一、商业地产基础知识,按行业类别分类,健身服务及休闲功能房地产（健身中心、美容院）,商品批发商业地产（义乌小商品批发市场）,居住以及办公用商业地产（写字楼、酒店式公寓、产权式酒店、老年公寓）,餐饮功能房地产（大型饭庄、快餐小吃、冷饮店）,娱乐功能房地产（电影城、娱乐城、KTV）,零售功能房地产（百货商场、商业街、超市、家居建材，以及将上述多种功能于一身的大型购物中心和SHOPPING MALL）,一、商业地产基础知识,按市场范围分类,超区域型（出租面积在7万平方米以上，入驻商户数量150200家，主力店如大型百货公司或批发店35家，商圈人口在50万以上，停车位数量在5000辆以上。）,超级型（出租面积在10万平方米以上，入驻商户数量在250700家，主力店如百货公司、超市、家店等36家，商圈人口辐射几百万人，甚至千万人不等，停车位数量在1万个左右或更多。如1992年开业的美国第一大SHOPPING MALLMall of America,就是超级商业地产的典范。）,区域型（出租面积在1.5万7万平方米，入驻商户数量100家以上，主力店为大型百货公司或批发店，商圈人口在20万以上，停车位在10005000辆。）,社区型（出租面积平均为1.3万平方米，入驻商户20100家，商圈半径在30分钟车程以内，主力店为大型超市或从事批发的商店，停车位约500辆。）,近邻型（出租面积平均为7000平方米，入驻商户1020家，商圈内人口为510万，商圈半径在10分钟车程内，主要经营日用品和一般食品，停车位约100辆。）,一、商业地产基础知识,按照消费行为分类,体验业态房地产（娱乐、休闲类房地产）,服务业态房地产（餐饮、写字楼、服务性公寓）,物品业态房地产（SHOPPING MALL，大型购物中心，百货商场，超市，家居建材店，以及各种类型产品旗舰店和专业店）,按照建筑形式分类,综合建筑（多种房地产形式的统一规划）项目规划计阶段还面临多种房地产形式的统一规划问题，如果规划不合理，会影响整个项目的成功运营。,单体建筑（商业项目独立在特定地块上建设，无其它房地产存在）面临纯商业问题,一、商业地产基础知识,五种最具前景的商业地产业态,中等规模的购物中心将是国内商业地产的开发重点以零售为主，商品档次中档偏高甚至更高，一般体重较大，超级购物中心又称MALL，中等购物中心的服务半径是区域型的，地铁和地面公共交通将是疏导购物人流的主要方式。,室内外相结合的购物空间：商业步行街以零售商业为主，由一条城市主干辅道，辅之以广场、街巷，形成一个相对的固定区域。,社区商业地产消费群体锁定于社区住户。,流通型商业地产、专业市场、批发市场一般位置较好，常成行成市发展，以商品流通为主要功能。,资源型商业地产新业态：旅游地产泛指在旅游景点开发的经营性物业，也指用于旅游用途的物业开发。,选择一个有前景的商业地产投资类型，需要发展商前瞻的眼光,商业地产与住宅开发的行为比较,二,二、商业地产与住宅开发的行为比较,规划层面的区别,开发流程层面的区别,利益层面的区别,规划设计决定商业地产项目的存亡大型商业地立项目业态和功能均较住宅物业复杂，各种人流、物流、水平、垂直交通与消防疏散的组织相当繁琐；在满足功能要求的前提下，如何满足未来大量商家的需求，特别是可视性和可达性，以获得最大的商业利益，进而为发展商获得最大的出租和出售回报，是规划设计至关重要的问题。各种业态对商铺的要求具有不可替代性，商业地产的规划必须在招商的基础上进行并伴随着整个招商过程，才能避免因规划不当带来的投资损失。,二、商业地产与住宅开发的行为比较,商业地产项目的选址过程更严谨；商业地产的调研比住宅复杂；商业地产开发定位比住宅开发定位系统化；商业地产的推广比住宅的推广更具针对性；商业地产开发比住宅开发多出开业、运营、管理三个环节。,规划层面的区别,开发流程层面的区别,利益层面的区别,商业地产与住宅开发的区别,租金收入自营收入销售收入其他收入,二、商业地产与住宅开发的行为比较,商业地产的利润产生模型更为复杂,规划层面的区别,开发流程层面的区别,利益层面的区别,商业地产开发要平衡多种权益关系,开发商,小业主,经营者,管理者,消费者,出售,出租,出租,商业地产开发生态链,商业地产开发经济效益产生模型,住宅开发经济效益产生模型,总销售收入（销售额）,总成本,利润,总收入,总成本,利润,商业地产的三种盈利模式及五个利润密码,三,三、商业地产的三种盈利模式及五个利润密码,只租不售,只售不租,又租又售，且租且售,SOHO地