地产项目管理采购招标与合约管理之探讨文件(房地产管理手册制度).ppt

项目管理采购招标与合约管理之探讨,纲要,采购的概念采购管理基本体系架构与授权计划与业务管控采购业务管理解析供应商管理采购实务合约管理采购管理理念升级关于战略合作关于资源整合,采购的概念（PART1）,1、大采购的概念范畴2、集中采购与分散采购3、战略采购与竞争性采购4、采购方式选择 招标（公开、邀请、竞价）议标-竞争性谈判 直接委托,采购基本体系（PART2）,1、授权与架构体系1）万科模式 2）珠江模式 3）不同的采购执行模式,采购基本体系（PART2）,2、采购计划管理1）三级计划体系模式,采购基本体系（PART2）,2、采购计划管理2）采购计划与哪些计划有关？,项目开发及施工计划,项目采购计划,资金计划,资金计划,采购基本体系（PART2）,3、采购业务与管控体系梳理,采购业务操作模块,供应商管理模块,房地产企业采购业务的梳理,采购业务管理,入围选择,供方管理,采购手段,采购标准,采购模式,供方资源,采购工作之基础,采购管理之实现,项目开发,采购业务管理之解析（PART 3),1、供应商管理要点供方哪里来？-关于“门户开放”-关于举贤避亲供方考察有用吗？-谁来考察？-如何达到实质性考察？（初选、市调）总包考察之路（公司？项目部？）,风险？忌讳？,1、供应商管理要点为什么总是没有充分的供方资源？为什么总受制于供方？合作不好，到底是谁的错？-供方资源数据库的建立-评估体系的建立与价值（信箱/满意度）,供方管理：采购成败的基础！,采购业务管理之解析（PART 3),某企业供应商数据库模版供应商信息需要哪些？-名称规范-编码统一-联系人制-基础资料存档,案例分析之一,-一失足成千古恨！,案例分析之二,-难以收拾的结局！,提问：供应商管理重要吗？-重要！,【点评】-供应商数据库的逐步建立与完善是采购管理的基础-供应商要达到同类供应商的分类、分等级管理，才能为采购管理提供专业平台,那么：1、供方数据库何时建立？2、供方数据库谁来建立？谁来考察供应商？谁来批 准其入库？3、如何达到对供方的实质性考察和评价？4、不同企业的数据库为什么不同？,采购业务管理之解析,2、采购实务管理1）采购方式管理招标不是目的，是手段！-采购多元化之需求-各类采购控制要点谁决定了定标结果？-采购策划之要点,采购业务管理之解析,2、采购实务管理2）招投标采购管理招标采购流程要素-基本业务流程-基于价值链的招标流程-工程采购流程,流程要素：责任人 专业部门间责任明确集成业务流与控制要点审批权,采购业务管理之解析,2、采购实务管理2）招投标采购管理要清单还是要费率招标？-费率招标失败之案例-清单招标失败之总结-如何规避两者风险?（费率核价-模拟清单）,采购业务管理之解析,2、采购实务管理2）招投标采购管理招标的前提在哪里？-标准谁定？技术标书谁编？-图纸深度如何满足？-倒提要求？-采购的成本控制点在哪里？,二次设计？暂估项/暂估价？甩项工程？。,采购业务管理之解析,2、采购实务管理2）采购招标管理标底要不要编？-标底保密？公开？-定标依据？评标依据？-如何规避不平衡报价？-如何编制和利用标底？（万科版、外企版、民企模式）,采购业务管理之解析,2、采购实务管理2）采购招标管理经济标与技术标的权重怎么定？案例1-经济适用房招标政府版 万科版 珠江版 招商版 其他民企关键要素:技术标用途 招标项目分类管理,综合评分表,采购业务管理之解析,2、采购实务管理2）采购招标管理经济标如何评审？-综合单价比较/分析-经济标评审内容-评标报告-评标报告案例（反面、正面）,采购业务管理之解析,2、采购实务管理2）采购招标管理一定最低价中标吗？-关于成本价-关于合理低价-分级分类管理(万科版、民企版）,采购业务管理之解析,2、采购实务管理2）采购招标管理技术标对经济标的影响？-防火防盗门？-技术标准化招标中的重大变更怎么办？-遭投诉的采购-招标结果落实了吗？-管理要求“招商版”,采购业务管理之解析,2、采购实务管理1）采购方式管理2）招投标采购管理招标采购流程要素要清单还是要费率招标？招标的前提在哪里？标底要不要编？经济标与技术标的权重怎么定？经济标如何评审？一定最低价中标吗？技术标对经济标的影响？招/定标中的重大变更怎么办？,如何通过招标真正达到降低成本的目的？,采购业务管理之解析,3、合约管理1）合同分判如何策划？-企业发展目标与阶段-甲方管理能力-合作方资源与能力-因地制宜的选择!,精装修总包案例,采购业务管理之解析,3、合约管理2）合同管理还重要吗？-包死包不死？-卖楼谁赚了？-甲供材料怎么管？-合同能拷贝吗？-这些合同条款有意义吗？-过高的技术标准能实现吗？（铝合金/开关/橱柜。）,律师？标准化？专业深度！,采购业务管理之解析,3、合约管理3）各类合同的风险有什么不同？-费率