标杆地产最优成本全面提升讲解（2020年）.pdf

泉州区域 落实最优成本 全面提升成本力 2020年8月 目 录 一 制度保障标准动作规范业务（条 线 整 合、避 免 无 效 成 本）（前 置 管 控、统 一 构 造 做 法）（关 键 路 径、多 维 管 控 齐 下）（标 准 户 型、促 产 品 竞 争 力）1 条线整合、避免无效成本 项目范围：区域所有项目（不包括非我司成本操盘的项目）。成本范围：适用于全科目成本。项目开发过程中由于管理失误产生的成本增加，或对形成有效产品、提升价值与总体收益、促进营销没有作用但已发生属于浪费的成本。成立“无效成本管理委员会”，定期汇报各项目发生的无效成本并执行处罚。2019年1月1日开工项目一旦发生无效成本，则按无效成本的25%（具体比例根据责任由区域无效成本管理委员会评判决定）扣罚相应责任人应计取项目成就共享金额（直至0为止），在最近一次发放成就共享奖金时扣除；2019年1月1日前开工项目自发文之日起执行。无效成本：无效成本管理委员会：组长：区域总 副组长：区域运营管理部负责人 成本条线负责人 运营负责人 工程条线负责人 设计条线负责人 项目总经理 无效成本处罚：泉州字【2020】5号 发布时间：2020年7月1日 2 前置管控、统一构造做法 泉州字【2020】9号 发布时间：2020年7月19日 为提高住宅品质、减少设计变更率，提升区域全周期竞争力，故对常用住宅构造做法进行明确及分类，为产品设计及施工图提供明确的依据，方便现场管控及成本招标清单统一；后续新项目严格按照建筑做法标准实施，旧项目未施工部分及时调整并出具设计变更。抹灰找平：原做法：15厚1:1:6水泥石灰砂浆找平层；现做法：取消找平层；建面单方降低0.63元/m2。防水 原做法：1.5厚单面粘湿铺高分子膜基防水卷材E类；现做法：1.5厚聚氨酯防水涂料；建面单方降低0.17元/m2。a.地下室侧墙做法优化 b.地下室顶板做法优化 腻子：原做法：满刮Y型腻子两道；现做法：取消腻子；建面单方降低3元/m2。取消腻子实景图 d.厨房防水优化 防水：原做法：15厚1:2.5防水水泥砂浆（掺5%防水剂）；现做法：15厚1:2.5水泥砂浆；单户降低71元/户。c.设备用房地面优化 防水：原做法：30厚1:4干硬性水泥砂浆面撒素水泥贴10厚防滑地砖；现做法：取消防滑地砖，原浆平整收光；建面单方降低1.39元/m2。以部分构件做法优化为例：3 关键路径、多维管控齐下 所有设计类图纸要经区域设计管理部审核签确后方可用于招标、下单采购、结算等办理。a.严把图纸审核关卡 b.紧抓地勘过程及成果监控 设计部签字确认堪孔布置图、任务书作为招标依据；施工勘察、补勘等需经设计部确认，未经确认后期结算无效；勘察成果须由设计部审核确认后方可输出。方案阶段前置进行规划测绘、产权面积测算，避免损容及落地面积偏差过大。c.提升可售比 为减少因图纸管理不当等造成的无效成本，规范设计部为责任及监管主体，从各类图纸审查、地勘布孔及成果、可售比三个维度进行业务流程规范，严把关键路径。4 标准户型、促产品竞争力 增加卫生间配置，凸窗依据省规优化，得房率提高 a.三房一卫变三房二卫；b.得房率由80.33%提升至87.61%c.客餐厅更舒适3400开间提升至3600；d:户型立面轮廓更规整 95户型 餐厨关系优化，北次卧尺寸优化，增加套内面积，得房率提高 a.户型平面更规整、外立面系数更低；b.得房率由85.06%提升至88.63%c.U型厨房使用效率更高；d.开间尺度基本不变，面积少5个平方 105户型 优化动静分区流线，北侧次卧尺寸优化，整体得房率提高 a.北向卧室空间更完整；b.分摊更小，得房率更高 c.厨房两排布置成为U型 优化电梯井尺寸，优化阳台面积，开间尺寸微调，控制套型面积 a.面积段从142降至130；b.空间布局基本一致 115户型 叠拼户型（建宁项目）结合泉州、三明和莆田地区规范制度，建立区域标准户型库，提升产品市场竞争力，建立性价比高的产品，助力开拓市场。目 录 二 贯彻落地做实前中后端管控（前端管控严控限额指标、加强图纸会审、专项方案优化）（中端管控重视招标策划、大市政寻突破、成本运营交圈）（后端管控复盘总结反思、控第三方工程、合约规划回顾）1 前端管控严控限额指标 蒸压加气砖容重修正为8KN/m（集团荷载计算取值按9.5kn/m），优化后线荷载平均减小0.5KN/m；卫生间面恒荷载修正为2.0KN/m（目前模型取值按4.0kn/m），修正后相关的取值水平与成本控制行业前列的房企保持一致。集团标准算法 修正后区域标准算法 a.优化设计单位荷载取值 优化墙长、框架柱截面、次梁等措施；优化后含钢量为45kg/m2（集团限额为47kg/m2），砼含量为0.37m3/m2（集团限额为0.41m3/m2)。b.合理