地产项目发展思路（PPT格式308页）.ppt

万科城项目发展思路,敬呈：长沙万科湖南和顺置业有限公司,(易居中国)长沙易居投资顾问有限公司,开始一场舒适的振奋之旅,一、宏观环境分析,二、项目解析,三、项目整体发展与定位策略,思维架构,五、易居中国优势,四、一期营销策略及销售执行,第一篇 宏观环境分析,长沙地处湖南省东部，扼南北要冲，为湖南省政治、经济、文化、教育、科技、金融的中心。,长沙“东屏罗霄毗江西，西障雪峰连云贵，南峙衡岳达广州，北托洞庭通武汉。”素称“荆豫唇齿，黔粤咽喉”。长沙现辖芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区五区及长沙县、望城县、宁乡县、浏阳市。东西长约230公里，南北宽约87公里，土地总面积11819.5平方公里，其中市区面积556.33平方公里。,地理位置,发展规划,经济发展,城市化进程,常住人口,城市发展研究,长沙的经济稳定、快速增长，经济结构不断优化，利于长沙房地产的高速发展。,长沙GDP一直稳定增长，2003年以来，GDP增长幅度稳定在14%以上的水平从GDP走势来看，长沙经济发展势头良好从产业结构上看，第一产业持续降低，第三产业所占比例一直保持在40%以上，第二产业呈现上升趋势,全球经济危机的导致世界经济滑坡，中国经济增长速度放缓，但长沙仍处于高速发展阶段,地理位置,发展规划,经济发展,城市化进程,常住人口,GDP大于8%，城市房地产一般处于高速发展阶段,GDP,人均GDP的逐年增加，提升了居民消费水平。与内陆其他城市相比，长沙作为一个以娱乐、消费为主的市场，市场消费力强，消费型城市特征明显。,长沙人均GDP逐年增加，2009年长沙人均GDP为35348元，同期城市人均可支配收入和人均消费支出为18515元和13663元，居民的消费水平逐步提高。长沙居民收入水平日益提高，在中部地区省会城市中排名第一，人均消费性支出同样超过武汉、郑州等城市；长沙经济增长促使2001-2009年期间城市人均可支配收入年平均年增长率近8.7%。,地理位置,发展规划,经济发展,城市化进程,常住人口,人均收入与消费支出,08年长沙与中部部分城市相关数据对比,长沙居住消费支出比仅为10%左右，只要能对其有效引导，将可产生强大的购买力，长沙房价在中部省会城市中处于最低水平，房价有极大的上升空间。,地理位置,发展规划,经济发展,城市化进程,常住人口,居住性消费支出,08年长沙与中部部分城市相关数据对比,长沙房价最低，但人均可支配收入与消费性支出却最高,资料来源：长沙市城市总体规划（20002020）,未来长沙将形成“一主两次四组团”的城市空间格局，城区面积与城市人口快速扩充。,到2020年，规划区面积将扩大到2893平方公里，城市人口将增加到350万人。基本形成符合区域性现代化中心城市特点的城乡一体、协调发展的市域城镇体系，强化浏阳、宁乡的市域次中心地位与作用，并与株洲、湘潭共同构筑经济发达、布局合理的现代化城市群。基本形成与区域性中心城市相匹配的城市功能结构，按照“一主(城市主体)、两次(河西、星马新城)、四组团(暮云、捞霞、高星、含浦组团)”，构筑青山、秀水、绿洲、名城融为一体的城市空间格局。基本形成以历史文化名城为依托的城市形象骨架，充分发掘历史文化内涵，强化名城地位。,地理位置,发展规划,经济发展,城市化进程,常住人口,发展总体规划,2007年12月长株潭城市群获国务院批准，成为“全国资源节约型和环境友好型社会(简称“两型社会”)建设综合配套改革试验区”。根据规划到2010年，三市经济总量在全省将占比达42以上，城镇化水平达到57以上。2020年，三市的市域人口有望突破1365万。近期规划（20022010年）：重点建设三市各自环线、三市间公路外环、潭望高速公路等基础设施建设项目，预留三核中间地带的发展空间，为未来多种发展模式提供可能性。远期规划（20112020年）：长沙主要向东发展，并加快向南发展；湘潭主要向北发展，兼顾向东；株洲主要向河西发展，搞好与湘潭的路网和绿色空间的衔接，适度向北。远景规划（20212050年）：长沙、湘潭、株洲城区形成三核，逐步形成具有良好生态环境为背景的绿心，并在中间镶嵌若干高品质的新型城市功能区。,长株潭“两型”社会的构建，为长沙经济发展带来更多政策、规划的利好，大规模的城市配套建设、优质产业的引入、大规模资金的注入在加快城市发展的同时亦将导入更多的有置业需求的产业人群。,地理位置,发展规划,经济发展,城市化进程,常住人口,两型社会,以长株潭为中心的“3+5”城市群1小时生活圈的构筑，将加速长株潭周边城市向核心区城市的聚集，为长沙带来更多的置业人群。,“3+5”城市群是湖南的交通枢纽，重要的粮食生产基地、能源原材料基地、现代装备及高技术产业基地。“3+5”城市群的国土面积近10万平方公里，到2009年底，人口4000多万，城市群人口