房企设计阶段成本控制细则文件（125页）.pptx

设计阶段成本控制细则集团设计部,公司近几年的发展与经验教训 万恶的设计部PK 万恶的成本部,二、组团规划中的成本控制；,一、规划对施工的成本控制；,三、建筑层高中的成本控制；,四、非可售面积的成本控制；,五、地下停车库的成本控制；,六、机电设计中的成本控制。,组团规划,规划对施工,建筑层高,非可售面积,地下停车库,规划成本控制导则,支护成本控制,土方成本控制,基础成本控制,前后楼夹角,前后楼间距,地下室配套用房面积,架空层面积,地上配套设施面积,医疗配套,教育配套,物业用房,社区用房,不可租售地下室面积,总体布局,层高及净高,覆土厚度,停车效率,层数及格局,地库选型,顶板荷载,机电设计,一、规划对施工的成本控制,规划对施工,支护成本控制,土方成本控制,基础成本控制,1、在施工方案中充分考虑规划布局，结合单体、地下建筑、施工计划、塔吊布局之间的 关系对成本有一定的节约。2、施工场地的安排合理，减少物品搬运次数。3、加强施工管理，减少损耗。,1.支护成本,控制基坑支护经济性总原则1.基坑支护应综合考虑工程地质、水文地质、各种作用、边坡高度临近建(构)筑物、环境条件、施工条件和工期等因素，因地制宜、合理设计、精心施工。2.当工程条件许可时，应优先采用自然放坡法。3.当不具备自然放坡条件时，应对可选择的支护方案进行技术经济比较和选型。4.对开挖后不稳定或欠稳定的边坡，应根据边坡的地质特征和可能发生的破坏等情况采取自上而下，分段跳槽，及时支护的逆作法或部分逆作法施工，严禁无序大开挖，大爆破作业。5.不应在边坡潜在塌滑区超量堆载，危及边坡稳定和安全。6.边坡工程的临时性排水措施应满足地下水、暴雨和施工用水等的排放要求；有条件时宜结合边坡工程的永久性排水措施进行。7.边坡工程开挖后应及时按设计实施支护结构或采取封闭措施，避免长期裸露，降低边坡稳定性。,地下室开挖支护形式成本：放坡土钉墙锚索支护桩锚支护桩锚+内支撑。支护应首选放坡形式，支护形式需要多方案比较。,优选方案,放坡,垂直支护,案例：,对场地内及周边必须保留物、施工临时物的退让，使建筑物基坑开挖时具备自然放坡距离要求，避免产生支护费用。,场地内、周边必须保留物：保留树、已建成道路、已建成建筑、地下无法迁移的保留 物、地上无法迁移的保留物,施工临物：临时电、临时水、料场等。,案例：,1.1 土地固有物产生的支护成本,地下车库,施工临时电线杆,地下车库,施工临时电线杆,地下车库坡道,前期施工策划时，未考虑周全，地下车库缺少坡道考虑，施工临时电架设后，地库出图开挖，由于退距不足，原有的放坡方案要改为护坡桩支护增加成本约70万元。,施工策划阶段方案,施工实施阶段方案,1.2 规划分期中因考虑的支护成本,X,减小基坑开挖深度在土方平衡的前提下，尽量提高室外地坪标高 降低地下室层高 在满足规范要求的前提下尽量减小主楼地下室埋深 多层洋房条件允许时采用半地下室地库平面尽量规则 减小围护长度，例如鱼骨式地库基坑围护总长度比方形地库增加较多控制主楼地下室与地库底板高差 避免地库中间的主楼地下室需要采取基坑围护措施（土体侧压力可能使主楼桩基断裂）例如软土地区高差控制在1.2米以内双层地下室 兼顾地库内的利用率及规划车位指标控制要求，可考虑负二层内退一跨的方案处理埋深较深的地下室（如局部双层地下室）尽量离河道和市政道路远一些,1.3 其他设计因素对支护成本的影响,示范区的范围划定与地库开挖 考虑示范区快速施工，进度要求，在前期划定示范区时与地库设计通盘考虑，合理规划施工围护界面,2、土方成本控制,2.1 严格控制土方量、做到场地自平衡2.2 前期做好场地设计，力求少开完，控制挖、填方量。,2.3.1.在方案设计阶段即组织设计院对土方的平衡进行方案设计，督导土建设计院保持对方案设计的土方进行阶段性的复核；2.3.2.充分理解和利用各开发地域对基地内外高程设计的不同要求，除一、二线城市外，三、四线城市，尤其是丘陵较多地区、山区城市，对场地内外的完成面标高控制是比较有弹性的。可以充分利用政策条件，尽量拔高基地内建筑的0.00的绝对标高，为地下空间地面化创造条件；1,2.3.土方平衡设计督导,导则编制说明：1.基地内较高的海拔高度，可以设置侧壁开敞地下室，减小开挖基坑和地下设备投入，有采光通风地下室更受市场欢迎。除当地规划部门有明确规定基地与周边城市道路高差的地区外，都可以考虑抬高基地标高。,2.4.1.方案阶段的土方平衡方案设计，应由项目公司成本部参与编制土方专项成本测算表，并作为向集团申报评审会的材料内容之一，并存档备案；2.4.2.在山地丘陵地区城市的项目开发中，土方平衡在建设全过程成本中所占比重会明显增大，其影响会向后延伸到基础、基坑维护、挡土墙、护坡等一系列后续工程中去，因此，在山地或丘陵地区项目成本测