知名地产合约管理制度解读(工程造价成本核算控制管理).pdf

中海宏洋合约管理制度解读中海宏洋合约管理制度解读中海宏洋发展管理部中海宏洋发展管理部中海宏洋合约管理制度中海宏洋合约管理制度共分共分5 5个部分个部分一、一、成本管理制度成本管理制度二、二、招标管理制度招标管理制度三、三、合约管理制度合约管理制度四、四、物资采购管理制度物资采购管理制度五、五、承建商承建商/供应商管理制度供应商管理制度六、统一合约模式六、统一合约模式七、七、工程合同议标、定标规则工程合同议标、定标规则第 2 页编制依据编制依据1 1、合约成本管理执行法则十四条合约成本管理执行法则十四条2 2、地区公司工程合约管理制度地区公司工程合约管理制度3 3、中海地产物资采购管理制度中海地产物资采购管理制度4 4、中海地产集团有限公司招标管理办法（试行）中海地产集团有限公司招标管理办法（试行）5 5、中海地产集团后续颁发的管理细则、通知、规定等中海地产集团后续颁发的管理细则、通知、规定等第 3 页成本管理的思路：全过程管理成本管理的思路：全过程管理l 688688：三级管控，集团管：三级管控，集团管“一头一尾一头一尾”，区域管，区域管“一头一尾中间一头一尾中间”l 8181：两级管控，强调两级管控，强调“主动控制、过程控制主动控制、过程控制”第 4 页一、成本管理制度一、成本管理制度1 1、管理职责：管理职责：l 在总部成立全过程成本管理小组，负责统领中海宏洋各项目的成本管在总部成立全过程成本管理小组，负责统领中海宏洋各项目的成本管理工作。财务资金部是全过程成本管理小组的日常办事机构。理工作。财务资金部是全过程成本管理小组的日常办事机构。l 总部发展管理部总部发展管理部 负责建安成本（含保障房）、土地合同中未含的大配套成本、勘探测负责建安成本（含保障房）、土地合同中未含的大配套成本、勘探测绘费、环境评估费、报建费用、工程管理费以及经济技术指标的管理绘费、环境评估费、报建费用、工程管理费以及经济技术指标的管理，进行目标控制值的审核和过程监控。，进行目标控制值的审核和过程监控。l 地区公司财务资金部负责牵头本公司的成本管理工作。地区公司财务资金部负责牵头本公司的成本管理工作。第 5 页一、成本管理制度一、成本管理制度2 2、成本科目：成本科目：l 在建安费用中增加二级成本科目在建安费用中增加二级成本科目“卖场卖场”，售楼处，售楼处/样板房的实体建样板房的实体建设费和装修费不再列在营销费中，改由合约部监控。设费和装修费不再列在营销费中，改由合约部监控。l 保障房和市政大配套成本列在建安费中进行测算，但科目归口为地价保障房和市政大配套成本列在建安费中进行测算，但科目归口为地价中的基础设施配套费。中的基础设施配套费。说明：说明：“户内装饰户内装饰”的内容为批量户内精装修，不同物业类型的内容为批量户内精装修，不同物业类型再再从科目下进行划分，不从科目下进行划分，不得将户内装饰拆分到各物业类型中。物业管理用房的装修列入其所在的物业类型得将户内装饰拆分到各物业类型中。物业管理用房的装修列入其所在的物业类型中。中。第 6 页一、成本管理制度一、成本管理制度3 3、目标成本：三个阶段目标成本：三个阶段l 定位阶段（定位阶段（V2.1V2.1版）：与项目发展纲要同时上报版）：与项目发展纲要同时上报；l 方案阶段（方案阶段（V3.1V3.1版）：方案定稿后版）：方案定稿后1515个工作日个工作日内上报内上报；l 施工阶段（施工阶段（V4.1V4.1版）：第一个总包定标后版）：第一个总包定标后1515个工作日个工作日内上报内上报；说明：说明：a.a.每个阶段都需要上报建安成本预测明细表及盈利预测表；每个阶段都需要上报建安成本预测明细表及盈利预测表；b.b.原则上，下一版的成本目标应低于上一版的；原则上，下一版的成本目标应低于上一版的；c.c.如增加批量精装修等原因需要追加目标成本，需重新进行项目盈利预测如增加批量精装修等原因需要追加目标成本，需重新进行项目盈利预测。第 7 页一、成本管理制度一、成本管理制度4 4、过程监控和预警：过程监控和预警：l 每月编制合约成本月报，对项目成本进行动态监控；每月编制合约成本月报，对项目成本进行动态监控；l 三级预警：三级预警：橙色橙色、红色红色、黑色、黑色。第 8 页二、招标管理制度二、招标管理制度1 1、招标文件评审：分判合同金额预计超过招标文件评审：分判合同金额预计超过100 100 万元的，必须评审。万元的，必须评审。2 2、投标单位：投标单位：第 9 页招标金额招标金额投标单位数量投标单位数量预计100 万4 家总包工程建筑面积5万m2或招标金额预计1,000 万6 家总包工程建筑面积10万m2，或招标金额预计3,000 万8 家二、招标管理制度二、招标管理制度3 3、开标：开标：l 开标人员：开标人员