房地产不良资产资产处置190506(80页).ppt

房地产不良资产处置与运营创新实践,2 0 1 9,中国不良资产行业服务中心,03,烂尾楼盘活与资产证券化,01,1978-1991,1992-1995,2012-2018,1998-2012,理论突破与试点起步阶段,第一阶段：,非理性炒作与调整推进阶段,第二阶段,波浪型一路调控，一路暴涨,第三阶段,第四阶段,标志事件：1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。,标志事件：1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。1993年“安居工程”开始启动。,标志事件：1.04-08房价持续上涨2.08美国次贷危机3.09年4万亿大放水4.房价暴涨限购限贷,政策反复博弈，房价持续上涨,标志事件：1落户政策、限购限贷出台取消2.房子是用来住的定位3.房产税出台，地产开始两极分化,1.房地产开发四个阶段：从小到大，形成专业化开发模式,2.房地产开发的10大特色开发模板及代表开发商,2.1住宅开发商：高周转、标准化、大规模的住宅地产开发模式,碧桂园,万科,恒大,2.房地产开发的10大特色开发模板及代表开发商,2.1碧桂园开发模式简介：建筑+地产标准化快周转模式,1.土地：碧桂园土地储备3.64亿m2，主要分布在一二线郊区。三四五线城市，以全国全覆盖闻名，并且以大型社区为主，万亩大盘比比皆是；2.配套：碧桂园在项目中通过建设五星级酒店、学校、商业、医院等，全方位满足业主生活诉求；3.碧桂园具有高度垂直的一体化建设开发队伍，目前覆盖了房地产开发的所有环节，包括项目定位、设计、建筑、装修、部分建材、营销和物业管理等，攫取价值链上每一环的利润，并借此实现低成本和快速度开发。上下游相关公司的设置有助于合法避税，成本内部化有助于降低成本、提高盈利水平。4.成本：碧桂园通过低价土地，全产业链参与，标准化快周期将地产成本降到行业最低，形成2018年8000亿的开发规模；4.周期：碧桂园推崇“456”原则，4个月开盘，5个月现金流为正，六个月资金投入新项目；碧桂园、恒大、万科作为快周转地产开发商的代表，在全国100强中占据前三的位置，也是今后地产开发的主流模式，20年后可能全国开发企业会减少80%以上。,2.房地产开发的10大特色开发模板及代表开发商,2.2住宅开发商：个性化、定制化、高端住宅地产开发模式,绿城“桃花源系列”,泰禾“院子系列”,星河湾的“星河湾”,融创的“一号院子”,土地：核心指标就是在一个城市中具有不可复制性，北京故宫边上的万柳书院，上海的汤臣一品，苏州桃花源、深圳的深圳湾一号等；,品牌：高端地产分开发商品牌及项目品牌，如绿城.玫瑰园；融创.一号院、泰禾.院子系列、星河湾.星河湾系列；在每一个城市都受到当地富豪的追捧；,个性化、定制化是高端地产不可或缺的基因。从外立面、户型、室内装饰、配套等地产商都按照业主的个性化诉求进行私人化定制，独一无二的特性带给业主身份地位的象征。,私人管家式物业服务，物业是一个地产项目品质的直接体现，业主的生活感受直接来源于物业服务,土 地,品 牌,私人定制,物 业,社交圈,私人管家式物业服务，物业是一个地产项目品质的直接体现，业主的生活感受直接来源于物业服务,2.房地产开发的10大特色开发模板及代表开发商,2.2高端地产开发模式简介,2.房地产开发的10大特色开发模板及代表开发商,2.3商业地产开发商：城市综合体的经营商业地产开发模式,万达的万达广场,华润的万象城、五彩城,新城的吾悦广场,2.房地产开发的10大特色开发模板及代表开发商,2.3商业地产开发商：城市综合体的经营商业地产开发模式,龙湖.天街,印力.印象城,恒基.海港城,第三代万达广场,第四代万达广场,第二代万达广场,第一代万达广场,2.房地产开发的10大特色开发模板及代表开发商,2.3万达广场模式简介,2.房地产开发的10大特色开发模板及代表开发商,2.4酒店、写字楼、长租公寓租赁商业地产开发模式,2.4.1星级酒店,富力酒店,万达酒店,万豪酒店,2.房地产开发的10大特色开发模板及代表开发商,2.4酒店、写字楼、长租公寓租赁商业地产开发模式,2.4.2写字楼,卓越地产,绿地地产,远洋地产,SOHO地产,2.房地产开发的10大特色开发模板及代表开发商,2.4酒店、写字楼、长租公寓租赁商业地产开发模式,2.4.3,长租公寓,魔方公寓,泊寓,自如,1,写 字 楼,2,3,酒 店,长租公寓,写字楼开发以绿地、卓越、远洋、华润、中海、金茂、金融街、香港的恒基地产为主要开发商，全国年写字楼总面积超过4亿平方米，租金收入5000亿以上。香港国际金融中心年租金近百亿。,酒店分为酒店投资和酒店运营，目前富力地产是全国最大的酒店业主，万豪是最大的外资酒店运营商、万达是最大的国内运营商，锦江是最大的连锁酒店运营商。,长租公寓主要分集中式和分散式公寓，开发商以集中式