房地产开发税费种类(34页).doc

房地产开发税费种类房地产是目前国内经济发展的支柱产业，也是审计部门重点关照的企业，是很多人心目中的暴利行业。那么他的税费自然不会少，通常的，项目再开发过程中会需要缴纳以下几种税费：1.契税2.印花税3.土地使用税4.房产税5.城建税6.教育费附加7.地方教育费附加8.增值税9.土地增值税10.企业所得税NO.1 契税契税，是一种一次性税收，是当土地产权发生转移变动时，向新业主征收的一种税收。契税本身也很好理解，我们在投资过程中，不管是什么形式获得的，都会与原业主之间会形成一份合同或者协议，这类合同或者协议改变了土地产权归属，可以把他看作一种契约，不是财务、税务的专业人员，契税我们就可以理解为契约税。税率方面，目前国内实行的是 3%-5%（计算基数为土地总价）的幅度比例税率，根据地方经济不同，由当地政府自行确定。计算公式如下：应纳税额=土地成交价格适用税率（3%-5%）简单么？很简单。好给你来个有难度的，前面我们介绍过了投资拓展中的一些二手地交易方式，那么：股权收购的项目，它的契税怎么算？资产收购的项目，它的契税怎么算？问：例如 A 项目公司现在本市有一块存量工业用地，当年摘牌价 5 亿，目前所有土地款及契税已全部缴清，现在 B 公司欲 10 亿收购 A 公司的地块，那么 B 采用股权收购或者资产收购分别应该补缴多少契税？解：这个问题搞不清的同学记住了（敲黑板），契税针对的是单位、个人承受公司股权（股份），公司土地、房屋权属发生转移了，需要征收契税。而股权收购不存在上述权属发生转移，不收税。资产收购中，土地产权发生改变，当然要补缴契税了。NO.2 印花税印花税呢，官方的概念是领受具有法律效力的凭证的行为所征收的一种税。一般的在财务测算中，表上能够具体体现出来的是土地出让合同的印花税，税率万分之三。然而实际过程中，印花税还有以下几个：开发环节印花税税额=建设工程勘察设计合同金额0.5建筑安装工程承包合同金额0.3借款合同金额0.05销售环节印花税税额=商品房销售合同金额5印花税这个税种的税负压力比较小，对整体开发环节影响不大。NO.3 城建税 教育费附加 地方教育费附加以上三种都是一些比较小的税种，也没有必要对其进行深入了解，一般的，了解它的计税依据、税率就可以，对最后项目的测算结果影响不大。计税依据：预征及清算时实际缴纳的增值税额实际计算公式=（增值税+营业税+消费税）*征收率，只不过后两项在房地产开发过程中基本绝迹了。城建税：1%or 5%or 7%（以南京为例，南京市区 7%、县城建制镇5%）教育费附加：3%地方教育费附加：2%NO.4 土地使用税土地使用税是对使用国有土地的单位和个人，按使用土地面积定额征收的税。注意几点：1.开征范围：土地使用税只在县以上城市开征，非开征地区城镇使用土地则不征税。2.土地使用税有免征：一般公共基建用地、农、林、牧、渔、果生产基地用地及个人非营业建房用地，免征。3.缴税时间：从土地交付的次月开始缴纳，在取得预售证后，取得预售证的房产所占用的土地，从次月开始不用再缴纳土地使用税。土地使用税的计税依据是实际使用的土地面积，按当地规定的单位税额进行缴纳，计算公式如下：应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积适用单位税额一般的单位税额为*元/的年税额，大城市 1.5 元至 30 元；中等城市 1.2 元至 24 元；小城市 0.9 元至 18 元；县城、建制镇、工矿区 0.6元至 12 元。具体交多少，可以咨询各位当地的地税局。NO.5 房产税1.缴税对象房产税，对于房地产开发企业来说，缴税的情况比较少，但并不是都不用缴。根据国税发200389 号文件之规定，房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。因此，产生房产税的，一般是自持或自用的商品房2.缴税计算口径根据房产税暂行条例第三条规定，房产税依照房产原值一次减除10%至 30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区直辖市人民政府规定。根据房产税暂行条例第四条规定，房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为 1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为 12%。3.案例分析某房地产开发公司于 2016 年 12 月完成了 A 项目商品房的开发建造和装修，商品房建筑面积为 50000 平方米，造价 10 亿元，其中 200 平方米暂作公司办公之用；500 平方米对外出租，年租金 60 万元。计算该公司年应缴纳的房产税（减除幅度为 20%）。从价计征的房产税=400(1-20%)1.2%=3.84 万元。从租计征的房产税=6012%=7.2 万元。土增税和增值税区别土地增值税、增值税，两