房地产开发成本管理内部交流资料(房地产管理手册制度).ppt

2,房地产开发成本的构成如何建立目标成本管理体系如何建立项目责任成本体系如何实现动态成本控制项目开发各阶段的成本控制标杆企业成本管理体系的经验和启示,目录,房地产开发成本的构成,土地成本（约占项目总成本的30-35%左右）前期费用（约占项目总成本的2-3%左右）工程成本（约占项目总成本的50-55%左右）营销成本（约占项目总成本的5-8%左右）管理成本和财务成本从成本的属性来看，土地成本、管理费及财务成本在项目初期即可大部分确定，其波动幅度微小，可控性相对较小；前期费用、工程成本、营销成本则会因为项目本身情况、涉及复杂因素众多等而出现前后测差异较大的情况，如采取有效措施，则可压缩性（可控性）较强。因此，工程成本、营销成本是项目开发过程中进行成本控制的重点。尤以工程成本为重。,3,从房地产开发项目的成本结构中看，关键是控制土地成本和建造成本的变化、以及销售成本的有效性,4,10,3,30,5,10,17,4,4,5,4.5,5,5,77.5,68.5,30,社区配套,市政建设,工程建设,材料采购,其他费用,市场费用,销售费用,基本利润,环境因素,设计因素,品牌因素,建造成本38.5%,项目收益率22.5%,销售成本9%,土地成本30%,土地转让,59,41,弹性成本和利润,刚性成本和利润,资料来源：其他顾问公司报告,未加财务成本与管理费用,关键控制环节,房地产开发企业成本管理主要问题列举,缺乏规范的成本管理制度和体系无法准确掌握项目建设过程中的最新动态成本设计变更、现场签证难以有效控制超合同付款时有发生难以实时了解大量工程合同的执行进度难以精确制定资金计划缺乏对成本历史数据的积累和分析难以及时追踪各类材料的价格变动及应用状况缺乏对供应商的全面管理。,5,成本管理体系架构失效的例子（1）,6,成本管理体系架构失效的例子（2）,7,从相关单位的职能、权限、考核指标来看，目前缺乏对项目成本全面负责的责任主体,建总一方面作为甲方项目建安成本管理和控制的主体，另一方面又承担着集团下达的工程收入、内部利润率等乙方角色指标，使甲乙方角色难以划分,8,房地产开发成本的构成如何建立目标成本管理体系如何建立项目责任成本体系如何实现动态成本控制项目开发各阶段的成本控制标杆企业成本管理体系的经验和启示,目录,如何建立目标成本管理体系,根据基于战略的管控模式建立成本管理体系结构，成本管理体系架构主要应包括：集团和下属开发企业（区域公司、城市公司或项目公司）的成本管理定位-职责-权责，主要明确企业总体的成本管理主体、各分项成本管理主体和责任主体，并明确在项目成本管理业务流程关键环节各层级各部门的权责；集团和下属开发企业成本信息监控手段和明确的监控制度要求，应细化落实到分项、分时的成本信息报送、汇总和分析。制定准确的项目目标成本目标成本是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要实现的成本目标，是项目成本的控制线。要制定准确的目标成本，需要满足以下的基础条件：建立规范化的成本结构体系，全面反映项目各项成本信息；充分的成本信息库和成本信息数据共享机制；规范化的成本管理流程，定义如何在项目发展阶段对“估算成本”进行测算，如何在“规划设计”、“扩初设计”、“施工设计”各个阶段完成对目标成本的层层细化修订，并形成最终的目标成本，指导招标、施工、采购等业务活动中的成本费用的使用与管理。,9,10,项目目标成本管理体系,项目初步目标成本,建造成本预算,施工图设计限额指标,施工图设计,资金需求计划,设计、预算、工程、监理、物业各方会审,技术性,安全性,周密性,经济性,物管经济性,目标成本体系,动态成本核算,控制,调整,工程供应商合同,材料设备供应商合同,工程竣工总决算,设计变更/现场签证记录,营销/设计供应商合同,建安成本估算,投资估算,建安成本修正估算,项目正式目标成本,改进后的成本管理体系架构的例子,10,10,房地产开发成本的构成如何建立目标成本管理体系如何建立项目责任成本体系如何实现动态成本控制项目开发各阶段的成本控制标杆企业成本管理体系的经验和启示,目录,如何建立项目责任成本体系,“责任成本”回答的是在“成本管理相关业务中“谁来做、做什么”的问题，是成本管理体系架构在部门职责和岗位职责层面的分解和落实。“责任成本体系”包含以下要素，即责任主体、责任范围、考核指标和评价部门。责任主体：按照房地产开发项目拓展论证、规划设计、工程施工、销售客服等职能部门确定相应的责任主体，并明确在各业务环节区分主导部门和配合部门；责任范围：建造成本按发生程序划分责任部门，建造成本以外按成本项目划分责任范围；考核指标：以定量指标为主。反馈指标的系列数值反映项目成本特性，单一反馈指标高低并不能如实反映成本理性；评价部门：及时计算并提供反馈指标。在各部门发表自我评价的基础上，就各责任成本管