房地产开发报建全流程及关键要点.pdf

开发报建全流程及关键要点曹 坤前言什么是开发报建？利 益高 效高 效 以公司最大利益为工作出发点，优质高效完成各开发环节的手续。全程协调对外关系，搭建与政府各职能部门沟通的桥梁，建立良好的政企关系。合 法合 法合法开发报建的特殊性表现和特点1、开发报建工作贯穿项目开发的全流程。（勾地拿地设计施工销售物业）2、开发报建是项目合法建设和运营的保障。3、报建工作环环相扣，与项目建设程序紧密结合 4、报建工作常受限于地域性和时间性。河南省多数房企报建体系的组织架构模式一：公司（区域）开发部“一统天下”模式二：公司（区域）大开发+项目部开发模式三：与建设程序相结合的分阶段报建体系案例：优秀企业分阶段开发报建体系某地产公司报建系统投拓部报建组勾地国土证设计部报建组方案、初设（扩初）（工规）工程部报建组施工图、施工证营销部报建组销售证、大小产权证行政、开发报建组资质、工商、备案等房地产开发的现状变化的政策变化的政策不变的事实不变的事实变与不变政策政策具体动作具体动作措施措施开发需要注意开发需要注意7月9日，河南省住建厅发布关于进 一步规范商品房销售行为的通知，列出16种违法违规销售行为。8月21日，河南省九部门联合出台河南省打击侵害群众利益违法违规行为 治理房地产市场乱象专项行动实施方 案主要针对：1、取得预售前收钱；2、未按备案价售房、或捆绑销 售；3、限制公积金贷款及按揭；4、未公示房源状态及价格；5、虚假房地产广告；8月起，郑州市 每月上 报5个典 型1、加快预售手续办理（关注、督促工程施工）2、重点关注价格备案及网签情况；3、及时办理公积金贷款、权籍调查；4、加强与房管局沟通，按照要求及时公示相关 信息；5、介入销售前的风险管控（报规与广告、承诺 的一致性、广告中显示预售证号）；9月10日，郑州市房管局印发关于开 展房地产市场专项整治的通知，开 始专项整治行动。1、宣传规范9.4-9.10；2、现场 检查9.11-10.15；3、交叉抽查 10.16-10.31；4、整改总结11.1-11.20。各 单 位 至 少 报 一 个 典 型案例重点关注：针对具体的12条企业违法违规行为，与当地房管部门做好检查前的沟通、协调，督 促销售部门根据要求做好准备。7月23日，开封市住建局印发开封市新建商品房预售资金监管实施细则基础完工，申请使用资金额度 不得超过30%；主体结构封顶，累计申请不超60%；竣工验收，累计申请不超95%。对拿地测算中的现金流产生重大影响。9月11日，郑州市城乡规划局召开新闻 通气会，将对该局规划编制、技术审 查、行政审批和公共服务等行政权力 事项进行深层次的全流程、全覆盖改 革，大幅缩减规划审批时限。用地证、建工证为7个工作日。1、将规划编制、技术审查、批 后管理等，从市局业务下放到 规划分局办理。2、选址意见书、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证 的审批模式由串联改为并联。3、今年年底实现控规全覆盖。1、取消建工证前的指标复核、日照分析复核和 交评环节，实行抽查。2、建立报审方案评价制 度。对设计方案分项评分、通报。3、办事大厅 统一办理，依托规划“一张图”系统平台，已 报材料下次不要。4、安置房在受理用地证时，容缺“出让合同”，在审查方案和建工证时容 缺“土地证”，用地成交确认书作为申办依据。河南省成品住宅设计标准、河 南省成品住宅工程质量分户验收规程对成品房的设计、验收做出规 定2018年5月1日实 施对成品房的报规、质监验收可能产生影响，精 装项目需关注。政策政策具体动作具体动作措施措施开发需要注意开发需要注意郑州市城市规划管理 技术规定（2018修订 版）新标准的变化：容积率计算、面积计算、绿地率计算、机动车位数量计算及地上比例、充电车 位比例，物业用房地下比例控制、楼栋 面宽控制、地库及大门退距等2018年7月1日开始执行未报批项目，需及时了解政府规划部门对新规范的执行 情况，与公司设计部充分沟通。2018年5月9号住建部公 布建筑设计防火规范 局部修订的公告消防电梯前室的使用面积不应小于 6.0，短边需达到2.4m以上。交通核需修改，风井尺寸增加约50%。2018年10月1日执行对于规划证已办理的，抓紧时间办 理消防审查，务必于10月1日前完成 其余不能在此前办理完毕的，需尽 快修改方案。2018年9月10日，郑州 市城乡规划局办公室关 于规范建设项目海绵城 市规划设计文件的通知需要实施海绵城市的范围，建工证前一 图一表海绵城市采取下沉绿地、透水铺装、蓄水池、绿色屋顶等方式，控制径 流量。其中地库埋深及范围也可能 会受到限制。需提前与设计、成本 沟通。郑州市城乡规划局关于 强化大棚户区改造项目 城市设计工作的指导意 见（试行）要求不同街坊建筑形态、高度、色彩、风格要有差异。临主干道建筑间有高差，立面公