2022中国房地产市场年度策略报告.pdf

1亿翰智库2022往者不可谏，来者犹可追！往者不可谏，来者犹可追！2022中国房地产市场年度策略报告2PART 1政策脉络：信用体系面临挑战，需求端放松预期渐浓PART 2竞争格局：阵痛乃是必经之路，地产新格局初现端倪PART 3市场逻辑：市场下行趋势已现，总量大概率再下台阶目录3信用体系面临挑战，需求端放松预期渐浓信用体系面临挑战，需求端放松预期渐浓P A R T 1 政 策 脉 络P A R T 1 政 策 脉 络4政策见顶本轮调控政策与以往最大的不同：资金受到最强限制与监管本轮调控政策与以往最大的不同：资金受到最强限制与监管三道红线房地产贷款两集中交付拿地开工预售竣工限购、限贷、限售预售资金监管影响企业筹资性现金流入现金流入减少影响企业经营性现金流入需求抑制影响销售回款预售资金强监管回款用途遭限制520202020年12月年12月不同点1：三道红线有试点、有过渡期20202020年8月2021年8月2021年6月年6月无试点、无过渡期增加试点三道红线升级，从有试点、有过渡期到谈房企“色变”，房企融资增量受限三道红线升级，从有试点、有过渡期到谈房企“色变”，房企融资增量受限2023年6月底，试点房企“三道红线”指标必须全部达标2023年底，所有房企“三道红线”指标实现达标要求商票纳入监管范围当年累计权益拿地金额不能超过累计权益销售额的40%过去3年经营活动产生的现金流量净额不能连续为负新增要求碧桂园、中国恒大、万科地产、融创中国中梁地产、保利发展、新城控股、华侨城中海地产、绿地集团、华润置地、阳光城12家试点企业华夏幸福、中国金茂世茂集团、招商蛇口、龙湖集团新增8家试点企业全部房企扩容至全行业6不同点2：房地产贷款集中度管理-开发贷设定银行房地产贷款余额上限，房企融资难度再升级设定银行房地产贷款余额上限，房企融资难度再升级-100%-50%0%50%100%150%200%250%300%350%400%050001000015000200002500030000国内贷款（亿元）同比图表：房地产开发企业到位资金中的国内贷款累计值及同比0%5%10%15%20%25%30%02468101214房地产开发贷款余额（万亿元）同比图表：2014Q1-2021Q3房地产开发贷款余额和同比 房地产开发贷款余额同比持续下降 房地产开发企业到位资金中，国内贷款自6月起同比负增长资料来源：亿翰智库，wind7不同点2：房地产贷款集中度管理-个人按揭贷款放款周期20212021年之前年之前贷款门槛房贷利率12个月左右流水覆盖月供1.5倍首套房4.65%二套房5.25%68个月左右流水覆盖月供2倍本人与直系亲属无消费贷记录首套房5.0%二套房5.7%20212021年之后年之后尤其是6月份之后设定银行个人按揭贷款余额上限，通过销售流向房企的信贷资金受影响设定银行个人按揭贷款余额上限，通过销售流向房企的信贷资金受影响资料来源：亿翰智库调研8不同点3：预售资金强监管年份国内贷款自筹资金定金及预收款个人按揭贷款201816.2%32.3%32.3%14.4%201916.0%31.3%33.2%15.1%202016.7%32.1%31.7%15.8%20211-11月13.5%29.4%37.7%16.2%融资活动受阻，2021年房企更依赖预售资金进行地产开发注：以上占比为各月份占比的加权平均数图表：房地产开发企业到位资金占比变动情况 强监管叠加市场下行，项目去化率低等因素，企业可支配的预售资金总量将急剧下降 信用不再，谁会倒下未知，守住资金最安全，项目预售资金面临四重监管预售资金面临四重监管，即使销售活动有现金流入，但房企实际可支配量骤减预售资金面临四重监管，即使销售活动有现金流入，但房企实际可支配量骤减城市主体结构验收/封顶竣工验收竣工验收备案西安50%95%99%天津70%94%99%无锡60%95%-青岛70%-85%图表：典型城市在各个节点可以提取重点监管额度上限地方政府金融机构供应商合作方资料来源：亿翰智库，wind多数城市测算从预售到交付期间的工程支出，将该金额作为预售资金的重点监管额度，以保证后续正常施工建设假设工程支出占总货值的50%，那么只有项目去化率高于50%，企业才可提取受监管的预售资金。即去化高可提取的预售资金越高；反之，可支配的预售资金量越低9不同点4：商票逾期大型房企商票逾期，多米诺骨牌效应下商票在房地产上下游难以发挥信用价值大型房企商票逾期，多米诺骨牌效应下商票在房地产上下游难以发挥信用价值资料来源：亿翰智库，wind0%5%10%15%20%25%30%050001000015000200002500030000应付工程款累计值(亿元)同比图表：房地产开发企业到位资金中应付工程款累计值-2000020004000