武汉636绿地国际金融城市场定位分析(34页).ppt

武汉636绿地国际金融城市场定位解读,国十条，国五条两次调控政策的失效，整个房地产回暖明显，从国家层面调控的压力加大，而且武汉地王频现和房价上涨势头明显，在这一环境下，1月14日武汉出台了限购令，随着1月26日的国八条，将有可能再一次把整个楼市带入寒冬。,4.17,一次调控,9.29,10.8,10.13,10.20,“鄂六条”出台落实调控政策,取得预售许可证得项目三日内必须开盘（一次性推出所有房源，并明码标价）,10.25,“汉六条”出台落实调控政策严格执行问责制度新房上市，价格及房源一次性公布,12.20,汉版公积金细则出台,2010-2011年1月调控进程表,1.14,汉版限购令,政策回顾,1.26,国八条,1月26日新国八条政策出台，“二套住房首付款比例不低于60%；个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税,计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市本地居民2套以上，非本地居民1套以上家庭限购（含二手房）这三项是新国八条的杀手锏，对房地产市场影响较大。,新政分析,2011政策解读,2010.11.3规范住房公积金个人住房贷款,2010年11月,2010年12月,2010.11.1北京首套房贷利率上调至8.5折,2010.11.9上调存款准备金率0.5%,2010.11.19上调存款准备金率0.5%,2011年1月-3月,2010.12.10中央经济工作会议,2010.12.10上调存款准备金率0.5%,2010.12.25上调公积金贷款利率0.34%,2010.12.25上调存贷款基准利率0.25%,2011.1.14上调存款准备金率0.5%,2011.1.20北京部分银行取消首套利率优惠,2011.1.26新国八条,2011.1.27上海重庆房地产税试点办法出台,2010.2.9上调存贷款基准利率0.25%,继“新国八条”重磅推出后，武汉落实国家楼市调控“国八条”的实施细则“汉九条”相继出炉,2011.2.22武汉细则,汉九条归结为以下9项要点：房地产调控的组织领导合理确定新建住房价格控制目标加大保障性安居工程建设力度严格执行房地产市场调控的相关税收政策,强化差别化住房信贷政策严格住房用地供应管理合理引导住房消费需求落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制加大宣传及舆论引导力度,2011.3.10汉九条,政策三级跳，措施手段不断严格，涉及范畴不断扩大,2011政策解读,2011政策解读,“汉九条细则”政策可总结成六个字:严、限、政、保、调、细,汉九条细则,细与“国八条”相比更精细,汉九条要点总结,2011政策解读,政策缺口1：商业地产“网开一面”在实施细则中，未提及商铺、写字楼等商业地产。这意味着，在住宅全面“限购”下，商业地产将成为楼市热钱的最大出口，武汉商业地产项目的热度或有增无减。但目前商业地产交易税已提高到交易金额的8%，可能会有一定影响。,政策留口2：成年子女可单独购房“限购令”以家庭为单位，家庭有成年子女的，购房不受家庭其他成员限制，成年子女最多可购买两套住房。如果一个家庭有一个成年子女，最多可拥有4套住房。相对于以个人户籍为限制条件，宽泛了不少。,政策留口3：卖房后还可再买房新“限购令”以家庭实有住房为准，即卖掉多套房子，只剩一套，还可以再买一套。采用的将是认定该家庭目前名下实际拥有的房产，即“认房不认贷”。购房家庭将来可选择选择卖一买一，逐步升级。有利于买卖联动、繁荣二手市场，有利于购房者梯级置业观念形成，避免贪大求全、一步到位的不理性购房行为。,武汉整体市场价格变化分析：从一线城市在限购令下的价格表现就能预测武汉整体价格的变化,2-4月,整体价格 稳中有降,5-9月,价格波动，上下浮动,10-12月,价格下降 10%-20%,市场预判,产品变化分析：从其他城市限购后产品成交情况看，小户型成交比例略有减少，大户型成交比例有上升；主要表现在购房者更加谨慎，尽量一次购房需求一次性到位，更加偏好三房及以上产品，但随着国八条细则的出台，武汉楼市将会以中小户型为主力成交产品。,datetime130-150,datetime50-70,datetime70-90,datetime90-110,datetime110-130,datetime400以上,datetime0.3%,datetime300-400,datetime-0.8%,datetime250-300,datetime-3.6%,datetime200-250,datetime-6.5%,datetime150-200,datetime2.2%,datetime0.5%,datetime0.9%,datetime0,datetime2.3%,datetime1.7%,datetime0.5%,datetime50以下,datet