物业二次装修管理培训课件.pptx

YOUR WINNING WAYIN CHINA 赢之道 营中国,物业二次装修管理,1,目录,装修管理的条件和特点,1,法律法规,2,装修施工流程,3,装修过程监管,4,装修监管要点,5,减少投诉的策略,6,物业二次装修管理,装修管理 难,与业主的矛盾,2,2,写字楼装修违规现象,物业二次装修前期策划,做好以下工作,审批,标准,监管,验收,四方面工作,验收,物业公司实施装修监管后,与业主矛盾减少,装修管理的目的,保证装修工程质量安全； 维护公共利益及业主利益； 保证人身安全； 维护设备设施安全，减少后期管理成本； 营造和谐有序的物业管理氛围,进行装修管理必备相关知识,房屋建筑工程知识 识图 装修知识 施工操作及安全常识 消防知识 环境条例 行为心理学 风水学知识,物业装修的条件,物业已竣工验收合格、交付使用； 业主或使用人已办理完入伙(租赁）手续,物业装修的特点,符合原设计要求 顾及入驻户生活 装修户数多、面广，周期长 施工人员复杂 对施工人员技术及素质要求高 容易损坏毗连房屋和公用设备设施 施工防火非常重要,二、装修法律法规,住宅室内装饰装修管理办法（中华人民共和国建设部令第110号），自2002年5月1日起实施。 物业管理条例（国务院2003年6月8日颁布，同年9月1日执行，第53和46条,装修管理准备要点,熟悉相关设计图纸和技术说明； 熟悉设备设施状况； 制定装修管理规定和装修指南； 制定统一的装修风格和原则； 编制装修管理文件和表格； 制定装修申报和审批程序； 制定装修收费标准； 指定装修管理人：接待人，技术审核人，审批人，档案管理人,三、装修流程,三、装修流程,装修手续办理 在业主办理装修手续和审核装修图纸的时候，要充分了解业主的真实装修意图，解答业主的相关问题。 解答了业主的这些疑问，就等于告知业主，那些是可以改变的那些是绝对不可改变的,三、装修流程,温馨提示 只在下列情况下，装修工作方能展开: 管理处已书面发出批准装修许可证 所有有关费用已经缴付 所有工程并没有和国家法律有任何抵触 消防机关已发出批准文件,三、装修流程,业主(租户)装修咨询及申报 业主（租户）提出申请，管理公司审核业主资格 领取及提交以下资料 装修申请表： 业 主：姓名 地址 身份证号 联系电话 装修公司：公司名称（盖章） 资格证号 公司地址 联系电话 施工期间和人数 现场负责人 负责人身份证 申请装修内容 装修承诺书：承诺已知并遵守各物业管理规定 装修保证书：承诺已知并遵守各物业管理规定,装修图纸审查,温馨提示： 物业公司工程部图纸审查不能替代设计院,特殊单位装修审查要点,酒楼 银行金融单位 购置（租用）多层或整层,违章开挖地下室,三、装修施工流程,装修保证金 装修人预交纳 无违反装修管理规定 未给邻舍造成任何不良影响 无损坏公共设施 装修完毕初验及1个月后的复验合格 管理公司凭缴款收据办理退款手续 收费标准符合当地政府及物价部门规定,违章搭建扩大花园面积占用公共空间,三、装修流程,装修垃圾清运费: 收费标准：以按实际发生费收取为原则 管理公司拟定不同户型的普通装修状况的垃圾清运费标准 对允许拆除隔墙的，可酌情增收垃圾情运费 收交时间为住户申请装修时或装修完毕后从住户装修保证金中扣除 例如：由管理公司从垃圾集中点统一清运 一般住宅装修垃圾清运费300元/户 一般住宅装修拆墙垃圾清运费600元/户,三、装修流程,装修报审资料-主管部门审批资料,消防设计修改审批资料: 电力增容之供电局申请批复资料 燃气主管部门设计修改审批资料 其他规定的批文 装修施工单位资质证: 营业执照复印件 建筑企业资质证书复印件 施工人员上岗证 保险：施工单位应购买装修工程保险： 第三者责任险、火灾保险、雇主责任险,三、装修流程,装修批准: 管理公司签发: : 收取押金及工本费 装修验收申请及初验收: 装修单位提交 装修正式验收: 初验收三个月后 退发保证金 保证施工符合： 工程建设强制性标准和其他技术标准,三、装修施工流程,装修时间控制: 8:0012:00 14:0019:00 节假日停止装修如须施工报批 不得影响其他业主/租户 闭门施工 封闭中央空调送回风口 不得影响占用公共部位和公用部位 满足运输通道及卸货区限高 运输通道保护:地面 墙面 电梯及电梯间 玻璃幕墙 设施设备 装修材料及工具:放置在业主/租户房间内 建筑物外墙不得悬挂和张贴广告、招牌,天台搭建竹结构花架,四、装修过程监管,装修巡检的重点 了解了业主装修过程中的重点，也就明白了我们日常巡检的重点。在业主材料进场和水电路改造阶段，最少每天要巡查一次，有违规意图的业主，一天要巡检二次，否则：一天晚上他就可能破坏防水层，第二天封闭了，让你无法查看，留下隐患。对于后面的木工和墙壁施工，一般一天或二天一次巡检就可以