住宅及开发型商业的设计经验（96页）.pdf

住宅及开发型商业的设计经验技术质量中心2019.1目 录一、住宅区开发设计策略实例二、房地产项目立项规划阶段的设计内容三、开发商评审住宅区规划设计方案的关注点四、做好开发商项目的两个概念一 1.产品标准化的落实2.20%微创新：可变户型+智能住宅1.产品标准化的落实2.20%微创新：可变户型+智能住宅 成熟开发商现在都有自己的户型库。某一开发商集团总部要求：从拿地阶段设计草案、方案深化设计阶段、项目启动设计实施阶段，库内户型选用率不低于80%。成熟开发商现在都有自己的户型库。某一开发商集团总部要求：从拿地阶段设计草案、方案深化设计阶段、项目启动设计实施阶段，库内户型选用率不低于80%。理解开发商的标准化 主力产品选择成熟的户型、立面造型、材质材料，有利于快速决策,缩短开发周期、是利润的保证、质量的高效管控。成熟 成熟2.20%微创新：可变户型+智能住宅 随着房地产市场的成熟，涌现的住宅类型越来越多，可以说300平方米以下户型市场上都能找到。还能用什么来吸引客户、赢得客户？2.20%微创新：可变户型+智能住宅可变户型可变户型 主推方向：一生住宅（全生命周期住宅）2.20%微创新：可变户型+智能住宅智慧住区产品配置智慧住区产品配置其他亮点产品介绍其他亮点产品介绍智能家居和智慧住区智能家居和智慧住区观点：有必要设置空气智能检测装置和净化装置，业主非常重视健康生活。例如新风系统现在已经在很多住宅区实现了（融创的腊山项目）。全面打造住宅科技化概念，符合住宅发展趋势，能够增加住宅亮点、促进销售。（海尔的蓝山公馆）“标准化+微创新”实例“产品研发”实例：“微创新”从哪里来？-产品研发“产品研发”从哪里来？-设计经验的积累和提炼研究总结 房地产的产品研发是客户的需求，是在营销角度、市场角度上的研发1、一生住宅和智慧社区2、UA的“轻奢户型的四大造势”UA的“轻奢户型的四大造势”用的思维去做住宅规划和设计，这才是新常态下住宅设计的王道。二、房地产项目立项规划阶段的设计内容立项规划阶段的设计内容要求开发商在项目投资立项阶段的规划设计草案要求-更好地指导项目立项阶段规划草案设计及项目前期对风险的控制。技术管控标准：包括四个方面的设计内容：投资分析阶段的规划设计条件分析、产品分析、强排方案分析、规划设计草案结论。主要进行产品初步排布，测算是否满足投资要求。目录框架0101规划设计条件分析产品分析0202强排方案分析0303规划设计草案结论0404说明：规划设计条件是一个广义的概念，包括但不限于政府部门提出的规划条件，其主要内容应包含以下四个方面：可以从宏观、中观、微观三个层面来阐述，宏观层面主要说明项目所在的区县相对于其所在的城市的关系；中观层面进一步说明项目所在的位置相对于其所在区县的关系；微观层面则具体到项目所在地块，分析其周边主要的交通路网、河道水系等，精确锁定项目所在地理位置。1.2.1 周边配套：分析周边基础配套设施情况，如交通、商业、教育、医疗、绿地、金融等。1.2.2 竞品楼盘：分析所在区域（甚至更大区域）内的竞品楼盘，重点关注其产品类型、面积区间、容积率、销售价 格等以及分析本项目对比竞品楼盘的优势、劣势。1.3.1 用地指标：如用地面积、容积率、建筑密度、绿地率、商住比例、经适房比例等；1.3.2 限定条件：如建筑高度、建筑退界、出入口位置。分析解读对方案设计影响重大的设计规范，如退界、间距、面宽限制、高度控制。0101规划设计条件分析标识有的部分作为重点关注内容1.1 地理区位区位分析(宏观区位)赵巷赵巷镇位于太湖流域下游，黄浦江上游，青浦区的东部。东与徐泾镇相依，南与松江区的泗泾镇、佘山镇交界，西与夏阳街道、青东农场毗邻，北与香花桥街道、重固镇、华新镇接壤。面积36.36平方千米，东距虹桥机场12千米，南靠国家级旅游基地-佘山，西临淀山湖风景区，地理环境十分优越。虹桥站虹桥机场上海站上海西站市中心上海南站12KM15KM22KM23KM小结：赵巷镇距市中心较远，但是距离虹桥站及虹桥机场较近，利于出行。示例0101规划设计条件分析30KM基地位置项目基地位于赵巷镇西侧，是朱家角镇、香花桥镇、赵巷镇的交汇处，基地西侧约5KM为青浦客运站，交通便利。朱家角镇青浦客运站赵巷镇香花桥镇10KM4KM4KM5KM区位分析(中观区位)小结：三镇交汇，人群密集，临近车站，出行方便。1.1 地理区位示例0101规划设计条件分析项目基地南侧为秀禾路，东侧为规划二路，崧泉路从两地块中间穿过，交通便利；西侧和北侧分别为夏阳河及城市河道，景观资源丰富。盈港东路公园东路 汇金路秀禾路郊环线区位分析(微观区位)小结：道路网格及河道密集，交通便利、景观资源丰富规划二路崧泉路1.1 地理区位示例0101规划设计条件分析基地位置毓秀学校农工商超市华联超市妇幼保健所