投资拓展拿地投资方式及相关案例解析.pdf

拿拿地地投投资方式方式及及相关相关案例案例解解读21投资的内涵及方式2勾地3股权收购3PART1投资的内涵及方式何谓房企的投资工作房企的投资工作是以获取土地收益权利的一项前期工作，包含收益预测及土地获取两大关键性环节收益预测土地获取为完成经济测算所做的土地现场踏勘、市场分析、产品定位、设计强排等工作引致基于预测的收益，通过限定的资金支出获取土地收益权现阶段主流房企经济测算的关注点排序现阶段主流房企强调“快周转”，以快速做大资产规模及销售额为企业经营的最高目标投资回收期：从开始投入到累计现金流转正的时间，即我方投入的回收周期，自有资金的投入金额取决于销售回款及融资介入的时间ROE：自有资金投资回报率，净利润/自有资金投入金额IRR：内部收益率，使净现值为零的折现率，综合考虑每期流入流出现金的量及时间加权后的结果，可理解为动态投资回报率销售净利润率：净利润/销售额，评估企业的产品获利能力现阶段主流房企经济测算的关注点排序现阶段奉行快速扩张的主流房企要求：投资回收期一般为12-15个月，R O E 及IRR 大于15%，销售净利润率5-8%主流房企的经营战略以尽可能的缩短投资回收期，牺牲利润做大资产规模资产或企业规模决定了银行的授信额度，又将进一步决定企业的发展速度序号指标名称指标值1.11.21.31.41.5年自有资金投资回报率（%）静态投资回收期（月）净利润（万元）销售净利率（%）IRR（%）17.83%19.7217836.8910.15%29.38%1.5ROE(%)19.55%1.6首期开盘周期(月)8.50土地获取的主要方式1、招拍挂2、股权获取3、债权获取 招标、拍卖、挂牌 通过政府公开渠道获取土地的一种方式 交易对象为政府及其平台 土地已归属至公司名下 通过收购公司股权间接获取土地的一种方式 交易对象为公司股东 土地已归属至公司名下 公司资不抵债，股东没有清偿能力，债权人拥有对公司资产的优先处置权 债转股、或通过司法裁定办理土地权属变更土地获取的主要方式4、土地转让 土地已归属至公司名下 依据中华人民共和国城市房地产管理法第三十九条、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 第十九条等规定，国有土地使用权转让登记时，应对房地产的投资开发进度进行审查，对未完成开发投资总额25%的，不得转让 项目达到总投25%，即可以标的公司作为交易对象，进行土地交易过户，本质是在建工程转让满足交易条件，则工程进度一般需满足正负零以上各类获取方式的税务成本比较交易方式交易方契税印花税土增税所得税增值税备注招拍挂买方土地款中31%上缴省财政，市财政留存69%城中村项目市财政留存比例可提高至80%-90%，专项用于棚改安置卖方（政府）股权买方个人所得税由买方代扣代缴股权收购价款无法入账项目公司成本，溢价由买方承担卖方土地（在建工程）转让买方买方获取收购对应的全部票据成本如溢价较高，卖方将承担巨额税费卖方债权通过债权获取目标地块的法务及税务问题相对复杂，暂不在本报告详细叙述税务问题是土地交易的核心问题，交易能否成立，税费成本往往是决定性因素契税印花税土增税所得税增值税4%0.05%根据增值额递增，30%-60%区间企业：25%个人：20%5%各类获取方式的税务成本比较股权收购与土地（在建工程）收购比较例：假设A公司土地成本2000万元，现增加6000万元溢价转让给B公司交易方式交易方总交易对价契税土增税所得税增值税综合税费成本买方可入账成本（发票）卖方净得买方0000项目清算将按土地成本2000股权收购2000万计税8000卖方（6000万001500015004500溢价+2000万买方土地成本）3200003208000土地（在建工程）收购卖方0267173738137892211土地（在建工程）收购的卖方税费计算1、增值税=8000/1.05*0.05=3812、增值率=（8000-2000-381）/2000=281%3、土增税=（8000-2000-381）*60%-2000*35%=26714、所得税=（8000-2671-381-2000）*25%=737备注：印花税未考虑股权收购：买方税负较重，卖方税负较轻土地（在建工程）收购：买方税负较轻，卖方税负较重11PART2勾地勾地的内涵官方：指土地在正式挂牌出让前，由单位或个人对感兴趣的土地向政府表明意向并出价，在政府认可其出价后，再行挂牌、招标、拍卖的交易方式圈内：指土地在正式挂牌出让前，意向单位通过与土地相关主体达成非公开的协议，设计与挂牌相关的排他性条件，阻止其他竞争单位介入，使勾地单位低溢价甚至底价摘地的交易方式勾地关键要素1、和谁勾（土地相关主体）2、怎么勾（排他条件设计）项目类型勾地对象两安用地村集体、村委会政府招商引资项目土地整理平台、招商局、省、市级政府