房地产投资测算进阶基础知识.pdf

房地产投资测算进阶测算学习路径投资测算只是一个工具！学习路径：1.了解测算的基本逻辑是什么“算大账”、“利润线”、“现金流线”2.研读公司测算表，搞清楚每个子表之间的联系3.独立完成一个项目测算，由简到繁（简版测算-一般项目测算-复杂项目测算）4.根据不同物业类型项目能够独立编制测算表财务评价指标 净现值（FNPV）净利率 内部收益率（IRR）资产负债率 项目总投资 净资产收益率ROE 投资回报率ROI 动态投资回收期净利率利润=收入-成本-费用-税金=销售收入-（土地成本+建安成本）-（营销费用+财务费用+管理费用）-（土增税+增值税及附加净利润=利润-所得税=利润-利润25%净利润率=净利润/销售收入注：以上收入、成本、费用均为含税值/不含税值净利率计算实例：某项目含税销售收入26.4亿元，土地成本（含契税）7.6亿元，建筑安装成本合计10.3亿元，三费（营销费用、财务费用、管理费用）合计1.5亿元，土地增值税及增值税合计2亿元，则：利润=26.4-7.6-10.3-1.5-2=6.5亿元净利润=6.5-6.525%=4.875亿元净利率=4.875/26.4=18.5%内部收益率（IRR）内部收益率（IRR）是基于净现值产生的一个概念，它是指项目在整个计算期内，当净现值等于零时的折现率。期数第1期第2期第3期第4期第5期第6期第7期现金流-2000-300-100-1000200015005002000 3001+100（1+）21000（1+）3+2000（1+）4+1500（1+）5+500（1+）6=0IRR=5%“快收”：销售收入提前，提前开盘、加快推售节奏。“慢支”：现金流出往后，土地款分期支付、施工方工程款垫资、延缓各类费用支付节奏。“多收”：增加销售收入，优化规划方案，多布局高溢价产品；差异化定位，自主定价。“少支”：节约成本，减少客户不敏感成本。内部收益率是投资项目最低应达到的收益率!项目测算示例某高端项目占地400亩，容积率2.0，计容建面53万，土地成交价格600万/亩，项目规划高层33万，洋房15万，别墅5万；开盘后预计高层均价15000元/，洋房均价20000元/，别墅均价40000元/；高层单方建造成本为8000元/（含税），洋房单方建造成本为11000元/（含税），别墅单方建造成本为21000元/（含税）。营销费用、财务费用、管理费用合计按销售额8%考虑，当地契税按3%考虑，项目可抵扣的进项税比例为含税建造成本的10%，本案例暂时不考虑土地增值税、增值税、所得税等预征情况。计算本项目：（1）增值税（万元）；（2）土地增值税（万元）；（3）净利率（含税）。项目测算示例分析：项目销售总收入（含税）=3315000+1520000+540000=995000万元项目总建造成本（含税）=338000+1511000+521000=534000万元项目土地成本=400亩500万/亩=200000万元（1）计算增值税增值税=销项税-进项税销项税=（995000-200000）1.11 0.11=78783万元进项税=534000 10%=53400万元增值税额=78783-53400=25384万元增值税附加=增值税额12%=25384 12%=3046万元项目测算示例（2）计算土增税扣除项目=（土地成本+建造成本）1.3+增值税附加=（200000/1.112000000.03）+534000（1-10%）1.32570=869384万元增值额=应税收入-扣除项目=995000/1.11-869384 =27012元/增值率=增值额/扣除项目=27012/869384=3.1%土增税=增值额税率-扣除项目速算扣除系数=2701230%-8693840=8104万元项目测算示例（3）计算净利率利润=收入-成本-费用-税金=收入-（土地成本+建造成本）-营销费用+管理费用+财务费用-(土增税+增值税+增值税附加)=995000-（2000001.03+534000）-（9950008%）-（8104+25384+3046）?=138866万元净利润=利润-所得税=138866（1-25%）=104150万元净利率=104150995000=10.5%投资测算表构成规划指标表销售收入表总成本表土增税表增值税表现金流表利润表成本付款表成本明细表设计部营销部成本部财务部 占地面积 容积率 计容建面/总建面 各业态计容建面 层数/梯户比 各业态售价 开盘时间 销售收入 去化比例 回笼比例 各科目成本明细 项目总成本 成本付款节奏 计算土增税 计算增值税 融资计划 现金流情况 各业态成本明细 利润指标投资部统筹收入成本利润=规划指标表业态配比强排项目规划方案指标：占地面积 容积率 计容建面/总建面 各业态计容建面 层