万科房地产成本构成(71页).ppt

房地产成本构成,引 子我们常常听到这样一句话：,万科的成本就是周边楼盘的售价,究竟有多少最后能被客户认同？又有多少成本需要我们自己买单？,引 子,也听到过有人这样说：,成本增加多少就在售价中提高多少!,我们还有多少底气敢说这句话？,宏观调控形势下,引 子,可我们却从未听到过这样的话：,我们的成本在本 行业中占有优势!,目 的,1、普及成本知识2、了解房地产成本基本组成3、增强成本意识,题 纲,一、前言 二、成本八大类三、光明城市成本简介四、成本科目基本组成五、光明与赛纳丽舍六、天津万科与顺驰,一、前言,开标前：测算、预算、主体招标交房前：动态成本、变更签证、材料招标、询价结算完：工程及材料结算、分析、结算成本其它：成本软件、数据库等,30%50%10%10%,成本工作三大块：事前-事中-事后,二、成本八大类,每类可分为二-四级科目 共约500行子目约2000组数字,二、成本八大类,三、光明城市成本简介,三、光明城市成本简介,三、光明城市成本简介,三、光明城市成本简介,四、成本科目基本组成,成本部与财务部的分工,成本有哪八大类？,四、成本科目基本组成,二级科目-四、五个,一、土地获得价款1、政府地价及相关费用2、合作款项3、红线外市政设施4、拆迁补偿费 二、开发前期准备费 1、勘察设计费 2、报批报建增容费 3、三通一平费 4、临时设施费,四、成本科目基本组成,三、主体建筑工程费1、基础工程2、结构及粗装修3、门窗工程4、公共部位装修5、室内装修 四、主体安装工程费 1、室内水暧气电 2、设备及安装费 3、弱电工程,四、成本科目基本组成,五、社区管网工程费1、室外给排水系统 4、室外高低压线路2、室外采暖系统 5、室外智能化系统3、室外燃气系统 6、其它 六、园林环境费2、绿化建设费 5、围墙建造费3、建筑小品 6、室外照明4、道路广场建造费 7、室外零星工程,四、成本科目基本组成,七、配套设施费1、游泳池 5、地下室2、会所 6、行政管理及设区服务3、幼儿园 7、市政用房4、学校 八、开发间接费 1、工程管理费 3、营销设施建造费 2、资本化利息 4、物业完善费 5、不可预见费,四、成本科目基本组成,一、土地获得价款1、政府地价及相关费用 土地出让金 契税 4%3、红线外市政设施 大市政配套费 105元/M2 河西市政配套费 110元/M2,三级、四级科目,光明比宝山费用高在哪里？高多少？光明比金色费用高在哪里？高多少？,四、成本科目基本组成,二、开发前期准备费1、勘察设计费 勘察丈量费-下设五 十个子目 商品房测绘、初勘、详勘、施工验线、竣工测量、日照分析等 规划设计费-下设五 十个子目交通分析、概念设计、规划设计、施工图设计、室外自来水管道设计、小区配电工程设计、环境设计等2、报批报建费 报批报建费-下设二十个子目政府综合报建、人防异地建设、白蚁防治、图纸审查、新墙体材料保证金、散装水泥保证金、工程招标管理费、项目环境影响测评、消防检测、房屋交易手续、商品房价格认证、房屋面积测量等等,四、成本科目基本组成,2、报批报建费增容费-下设五 十个子目供电贴费、水增容费(住宅、商业)、煤气增容费三通一平费-下设三个子目临时道路、临时用电、临时用水,四、成本科目基本组成,三、主体建筑工程费1、基础工程费土方护坡挂网喷浆、深搅桩止水、钻孔灌注桩支护、木桩等工程桩、桩基检测、降水2、结构与粗装修3、门窗工程单元门入户门防火门、防火卷帘门窗、阳台门,四、成本科目基本组成,三、主体建筑工程费4、公共部位装修大堂精装修、架空层、地下室大堂电梯厅精装修单元入口、楼梯间外墙：涂料、面砖、页岩砖、花岗岩、铝合金花鉓等5、室内装修四、主体安装工程费室内水暖气电施工费用、PVC管、电缆、配电箱户内箱、开关 插座等设备及安装费电梯、通风、消防系统弱电系统防盗、对讲系统、三表远传、有线电视、电话、多媒体箱,四、成本科目基本组成,五、社区管网费 室外给排水系统 室外给水雨污水室外消防 室外燃气系统 管道系统调压站 室外电器及高低压设备 高低压配电设备及安装 室外强电管道及敷设室外弱电管道埋设 室外智能化系统 停车管理系统小区闭路监控系统周界红外防越 小区门禁系统电子巡更系统电子信息公告系统 前景音乐广播系统人工湖电子提示系统,四、成本科目基本组成,六、园林环境费1、绿化建设费2、建筑小品3、道路广场建造费4、围墙建造费5、室外照明6、室外零星设施七、配套设施费会所基础工程结构与粗装修安装费室内精装修 铝合金门窗外墙装修(花岗岩、涂料、面砖等),四、成本科目基本组成,七、配套设施费幼儿园-光明无学校-光明无 地下室结构与粗装修安装费人防设备费 车挡及仃车位行政管理及社区服务基础费用结构与粗装修安装费室内精装修市政公用房基础费用结构与粗装修安装费室内精装修八、开