成本控制方法——非可售面积的规划设计.pptx

成本控制方法非可售面积的规划设计,惠州顾问事业部2015年,非可售面积的规划设计,严格控制非可售结构面积是在规划设计阶段，节省成本的重要手段之一。,1.地下室配套用房面积,一般一个10万规模的住宅小区，考虑将设备房主要设置在塔楼下方，设备房面积约700-800左右。,注：1.小区规模每增加10万，设备房约会增大30%左右2.设备房不包括车库进排风机房，消防控制室（80左右）以及无实际用途的假设备房3.设备房的布置不应影响车道两侧的停车位，设备房面积勉强够用即可，不可随意多做。,设备房主要设置在塔楼下方，是针对首层架空的情况而言，当首层是住宅时，应注意：水泵房及变压器的低频噪音对住户有影响，上部有水房间对下部电房有影响。,2.不可租售地下室面积,定义：地下室中除停车位、设备配套用房和物业配套用房外的无效用地下室、自行车库。,2.1,住宅正投影下，尽可能不做地下室，仅保留交通核与地下车库连通。,2.2,优化地下室轮廓，减少无效空间,2.1示例,2.2示例,2.3,自行车库，由于坡道面积大，尽可能集中设置，减少出入口。,2.4.化无用为有用,a.将部分地下室做下沉庭院b.住宅投影下面积分成多个小面积库房,b.可将高层住宅楼投影下面的面积分成多个小面积库房，一次性租售给楼上的用户作为储藏室，这即方便业主的生活用品、蔬菜和水果的储存，又有利于开发资金的回收。,a:做下跃户型，赠送下沉小院，增加上部楼层附加值，把地下面积用起来。,2.5.人防面积的控制,人防尽量布置在住宅楼的地下空间内，减少人防设施对车库的影响,尽量通过异地建设减小人防应建面积；控制人防口部数量、面积和位置，有效减少不可租售地下室面积,2.6.其他控制方法,设备用房在设计时减少对有效车位的占用。地下二层设备用房布置与上层对齐，方便设备安装。在变电站顶板设吊装孔，避免产生由于设备高度而导致地下室局部层高需增加的可能。防火分区的划分时，尽量利用住宅楼梯或自行车坡道进行疏散。排风井及地下室出地面的楼梯间均应避开景观轴线及出入口，并保持与住宅有一定距离，避免降低住宅的价值。,3.架空层面积,架空层相当于无围护结构的正常楼盖（同时高度大于标准层高度），其造价与标准层造价相差无几，每建一层架空层时，按可售面积单方造价3500元计算，可以得出如下结论：高 层33层则可售面积单方造价增加约为3.0%，及105元/m2；中高层18层则可售面积单方造价增加约为5.6%，即196元/m2;小高层11层则可售面积单方造价增加约为9.1%，即227元/m2。,4.地上配套设施面积,4.1 用地面积规定的控制手法：尽量多框非建设用地作为配套设施的用地面积（如红线与建筑退线间用地）。,BA，方案二小于方案一,除设备用房、幼儿园等有特殊要求的配套，其余配套功能可结合商业集中布置，节约占地面积。,用地红线,建筑控制线,4.2 建筑面积的规定,控制方法：严格按照规定值设计，不得超越；如未做具体规定，尽量利用非可售面积进行配套；严格控制配套设施层高，尽可能做低；在商铺中配套时首层预留楼梯，尽可能最大化利用、层空间。,二层商铺,首层商铺,4.3,配套应尽量放在不能100%占用绿化率的地方，如：覆土层的上方。,配套用房应尽量避免单建，尽可能的置于裙房、位置偏僻或日照不满足的销售死角中。,日照不满足,Thanks for your attention,Wish you a good day!,