建筑工程规划项目成本优化.ppt

成本优化规划篇,目 录,一、设计参数解释及其关联分析二、产品排布三、项目分期四、竖向设计五、路网及出入口设计六、小区配套七、示范区八、社区商业,设计参数解释及其关联分析,建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各层建筑面积之总和。占地面积：指到手的空白地皮的平米面积，即地块总面积。用地面积：建设项目报经城市规划行政主管部门取得用地规划许可后，经国土资源行政主管部门测量确定的建设用地土地面积（准确界限由土地供应图标明），共由两个部分组成：代征地面积（土地使用权不属于开发商，土地证上面也不体现）、建设项目净用地面积（土地证面积）建筑物占地面积：建筑物所占有或使用的土地垂直投影面积，计算一般按底层建筑面积。容积率：容积率，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。容积率=地上总建筑面积规划用地面积。,设计参数解释及其关联分析,建筑密度：是指建筑物的覆盖率，具体指项目用地范围内建筑物占地面积与项目总占地面积之比率，它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。绿地率：项目用地范围内各类绿地的总和与项目总占地面积的比率（距建筑物外墙1.5米和道路边线1米内的用地、地下车库、化粪池、架空层绿化、楼顶平台绿化不计入绿地面积，公共绿地内占地面积不大于百分之一的雕塑、水池、亭榭等绿化小品建筑可视为绿地）。根据相关规定，居住小区绿地率不得低于30%。绿化覆盖率：就是楼书中常说的绿化率。是指绿化垂直投影面积之和与占地面积的百分比率。有的高达60%。绿地率为规划指标。绿化覆盖率不属于规划指标。通常情况下绿化覆盖率要大于绿地率。,设计参数解释及其关联分析,各参数之间的关联分析：1、容积率、建筑密度与层数的关系。三者之间的关系为：容积率=建筑密度*平均层数，因此，建筑密度一定情况下，建筑层数与容积率成正比例关系。2、容积率与建筑密度、绿地率的关系。绿地率与容积率、建筑面积成反比。绿地率越高，建筑密度越低，容积率越小。绿地率越高，小区居住的舒适度越高，因此降低容积率能提高小区舒适度。3、容积率与土地造价的关系：楼面地价=土地单方造价/容积率。因此，对于同一个项目，容积率越高，摊到可售面积单方的土地价格（即楼面地价）越低。,设计参数解释及其关联分析,4、容积率与利润的关系：容积率对售价的影响：容积率越高，绿地率越低，生活环境越差，售价越低。容积率对开发成本的影响：容积率越高，楼面地价及以占地面积为基数的成本（如景观、小市政管网）摊到可售面积越低，但容积率提高会引起层数增加，层数增加到一定程度，要增加电梯、消防、抗震等等成本，造成总成本增加。因此一个项目不是容积率越高越好，应综合考虑售价及开发成本。同一个城市从中心到市郊，不同城市从一线到三四线，产品档次从高端到低端，土地成本在总成本中的比例依次下降，反而因容积率过高会增加建安单方造价，降低售价，因此容积率应根据不同项目单独分析。,产品排布,产品排布流程,土地分析,业态选择,产品形式及面宽、进深的确定,多种强排方案比选,结论,设计基础数据收集,产品间距、退界、高度的确定,产品排布,设计基础数据收集,影响强排的设计基础数据：红线、退界、容积率、绿地率、建筑密度、限高、小区配套要求、日照、商业配比、城市规划及消防等其他限定条件。,土地分析,土地分析包括：土地区域分析：对用地的地理位置，据地标方位（如市中心、高速公路口）等的距离的分析。土地现状分析：对周边环境、道路、交通、配套，以及土地本身控规分析 土地价值分析：对具有地区适应性的产品及户型类型进行分析,产品排布,土地区域分析案例：,虹桥机场2号航站楼虹桥火车站,九亭镇,徐家汇,七宝镇,松江北场一号地块,闵行区中心,产品排布,注意点：应标注出地标位置、城市重点区域位置、主要道路位置并标注距离及行车时间。如地块为新城区，应标明城市未来发展规划。,产品排布,土地现状分析案例：,产品排布,注意点：1、周边的市政道路，路宽，几车道，主要人流及车流方向、公交站点、地铁口。2、周边生活配套：商场、超市、医院、学校、银行、饭店等。3、项目市政配套：强电、自来水、燃气管道等情况及接入点。4、项目有利因素：景观情况、视线分析。5、项目不利因素：周边是否有变电所，是否有高架桥正在施工或规划。是否有正在施工项目或待施工项目、是否有工厂等。6、噪音分析 以上内容需分别拍摄照片或做专门说明。,产品排布,土地价值分析案例：,不利因素：高压线、南侧厂房、经济适用房、其他项目影响有利因素：绿化带改善居住品质地块价值排序：地块4 地块1 地块3,产品排布,业态选择,随着房地产开发的不断发展，目前在市场上越来越多的项目其开发的业态不再仅仅是单一的，而是由高层、多层以及别墅等多种业